>> 海通證券-中糧地產(chǎn)(000031)公司研究報告-雙輪驅(qū)動整裝待發(fā),強強聯(lián)手志存存高遠-180419
| 上傳日期： |
2018/4/19 |
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| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
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| 評級： |
無 |
作者： |
涂力磊 |
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若順利完成，公司旗下原有業(yè)務(wù)將與大悅城地產(chǎn)形成住宅、商業(yè)板塊的優(yōu)勢互補，既能通過開發(fā)性業(yè)務(wù)的高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金回流，又能分享持有型物業(yè)帶來的長期穩(wěn)定收益和升值紅利，提高公司的競爭力。
重組后公司亮點：
銷售+持有雙輪驅(qū)動，業(yè)務(wù)資源深度整合。若交易順利完成，中糧地產(chǎn)將成為中糧集團下屬涵蓋住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的唯一專業(yè)化平臺，商業(yè)模式將變?yōu)?持有+銷售"雙輪驅(qū)動，這也符合房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展趨勢。我們認為雙方的地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源將深度整合，進一步鞏固"3+X"的城市發(fā)展戰(zhàn)略，提升京津冀、長三角、珠三角三個重點區(qū)域的市場份額。
發(fā)揮品牌合力，釋放整合協(xié)同效應(yīng)。1）目前中糧地產(chǎn)融資成本在4.3%-8.5%，大悅城地產(chǎn)平均融資成本為4.28%。整合后，中糧地產(chǎn)也可借助大悅城地產(chǎn)的港股平臺打通境外融資渠道并獲得金融機構(gòu)授信，降低融資成本，促進業(yè)務(wù)發(fā)展。2）借助中糧地產(chǎn)和大悅城各自拿地優(yōu)勢，土地獲取能力進一步增強，整合前中糧地產(chǎn)土地儲備約944萬平方米，大悅城地產(chǎn)土地儲備約438萬平方米，整合后土地儲備達到約1382萬平方米。
資本結(jié)構(gòu)改善，盈利能力提升。若重組順利完成，公司凈資產(chǎn)規(guī)模將從交易前的117.45億元擴大到542.17億元，大幅增長361.62%；歸母凈利潤從交易前的9.45億元擴大到16.85億元，同比增長78.35%。資產(chǎn)負債率有望從交易前的84.50%下降至交易后的66.56%；毛利率水平從交易前的36.33%提升至交易后的40.27%；凈利率水平從交易前的12.35%提升至交易后的16.77%。
投資建議：暫不評級。我們預(yù)計公司2018-2020年實現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤分別為人民幣12.03億元、15.14億元、19.18億元。以上收入和凈利潤對應(yīng)的2018-2020年EPS分別為人民幣0.66元、0.83元、1.06元。截至4月18日，公司收盤于6.90元，對應(yīng)2018和2019年P(guān)E在10.40倍和8.27倍。我們測算的公司每股RNAV為23.84元，當前股價較每股RNAV折價約71%?？紤]到中糧地產(chǎn)重組尚在進行中，存在不確定性，首次覆蓋暫不評級。
風險提示：重組進展不及預(yù)期，項目銷售不及預(yù)期；行業(yè)面臨基本面下行風險。
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