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考慮到大悅城地產(chǎn)合并帶來(lái)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，上調(diào)公司2019~2021  年的EPS  至0.69  元/0.81  元/0.92元，目標(biāo)價(jià)對(duì)應(yīng)2019  年14xPE（2019  年1  月股本擴(kuò)張）。
        若考慮大悅城地產(chǎn)并表，2018  年凈利潤(rùn)提升至26.5  億元，對(duì)應(yīng)2018  年P(guān)E  為10  倍。公司吸收合并大悅城地產(chǎn)（0207.HK）、并完成并表在2019年1  月，因此2018  年全年業(yè)績(jī)并沒有體現(xiàn)大悅城地產(chǎn)利潤(rùn)。以大悅城地產(chǎn)2018  年業(yè)績(jī)來(lái)看，歸母凈利潤(rùn)21.0  億元（+82%），核心凈利潤(rùn)為15.7億元（+87%）。按照持股比例為60%計(jì)算，大悅城地產(chǎn)將給大悅城貢獻(xiàn)并表歸母凈利潤(rùn)12.6  億元，使得大悅城總計(jì)歸母凈利潤(rùn)達(dá)到26.5  億元。
        土地儲(chǔ)備和待結(jié)算規(guī)模帶動(dòng)公司持續(xù)增長(zhǎng)。公司2018  年結(jié)算面積為63萬(wàn)方，待結(jié)算面積為101  萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)金額224  億元。2018  年公司新增土儲(chǔ)面積196  萬(wàn)方，銷售面積為129  萬(wàn)方，拿地銷售比為1.5，同時(shí)，公司擁有總土地儲(chǔ)備562  萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)當(dāng)前去化周期為4.4  年。
        和大悅城合并后，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)解除將有助于公司住宅業(yè)務(wù)快速上規(guī)模，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定化。我們認(rèn)為，公司短期戰(zhàn)略將是以住宅平臺(tái)的現(xiàn)金流去支持商業(yè)發(fā)展，并逐步培養(yǎng)商業(yè)的穩(wěn)定性現(xiàn)金流。考慮到大悅城以城市購(gòu)物中心、而非區(qū)域購(gòu)物中心作為定位，其核心價(jià)值將逐步成為成長(zhǎng)的穩(wěn)定劑。
        風(fēng)險(xiǎn)提示：商業(yè)受到新零售沖擊