>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)22年9月行業(yè)月報：政策助力信心恢復，地產(chǎn)成交邊際改善-221021
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政策環(huán)境綜述：“930”中央再放松，二線四限持續(xù)改善。9月底，中央接連宣布符合條件城市可取消首套房貸利率下限、下調(diào)首套公積金貸款利率、出售自有住房后1年內(nèi)重購可退個稅。利率改善打開剛需空間，目前下調(diào)利率的18城首套平均利率為3.89%，當前LPR的9折，離歷史最低的7折還有一定距離，符合條件的70大中城市中仍有10城未有動作，首套房貸利率仍有下行空間。換購個稅優(yōu)惠疊加“帶押過戶”政策落地促進改善需求，10月前13天12城二手房成交同比增長37.0%，較9月增幅擴大18.9pct，隨著更多城市跟隨下調(diào)首套利率及退稅優(yōu)惠對新房的引流效應開始顯現(xiàn)，政策對成交的拉動也將增強。9月以來，天津、武漢等二線四限放松，但距歷史政策底部仍有空間。
成交市場綜述：成交邊際改善，企穩(wěn)仍需時間。根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，22年9月42城新房成交面積2066萬方，同比下降5.2%，降幅較8月收窄16.0pct，12城二手房成交面積476萬方，同比上升18.2%，同比由負轉(zhuǎn)正，9月成交邊際改善，其中二手房改善較為明顯。價格方面，22年9月308城二手房房價同比下降0.88%，降幅環(huán)比持平，各類型城市房價同比下跌城市數(shù)量占比均超50%，各線房價走勢進一步分化。推盤方面，25城商品房單月推盤面積為1740萬方，同比下降37.4%，批售比（推盤/銷售，MA3）為0.98，環(huán)比上升0.03，推盤邊際上行，但去化水平仍處低位，企穩(wěn)仍需時間。
土地市場綜述：量跌價升，非22城出讓金降幅連續(xù)兩月收窄。2022年9月全國600城商住用地出讓金5317億元，同比下降13.3%，扣除22城后出讓金1777億元，同比下降20.6%，降幅較8月收窄6.2pct，連續(xù)兩月收窄，為22年以來最小降幅。景氣度方面，9月溢價率為3.5%，環(huán)比持平，溢價率維持低位，單月供需比為1.48，環(huán)比上升0.14，景氣度邊際下行。受兩集中三批次土拍帶動，9月出讓金排名前三的省份分別為上海、浙江及北京，供需比（MA6）分別為1.01、1.08、1.09，均遠低于全國平均水平，景氣度相對較好。
按揭市場綜述：按揭環(huán)境持續(xù)改善，居民中長期貸款降幅連續(xù)兩月收窄。9月居民中長期貸款余額單月凈增3456億元，同比下滑25.9%，降幅環(huán)比收窄11.6pct，受政策端改善推動，降幅已連續(xù)兩月收窄。10月貝殼主流城市首套、二套房貸利率分別為4.12%、4.91%，首套環(huán)比下行3bp，二套環(huán)比持平。截至目前，哈爾濱等符合利率優(yōu)惠政策條件的城市仍未有動作，首套利率仍具備下行空間，按揭環(huán)境持續(xù)改善。
風險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預期。未來融資環(huán)境進一步收緊，信貸投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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