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本周公布的5年期LPR為4.3%，與8-9月持平，整體房貸利率繼續(xù)下行。本周央行公布5年期LPR為4.3%，1年期LPR為3.65%，均與8-9月持平。根據(jù)貝殼研究院，全國(guó)首套、二套利率環(huán)比繼續(xù)下行，10月首套主流平均利率為4.12%，環(huán)比-3BP，較去年最高點(diǎn)回落162BP；二套平均利率為4.91%，與上月持平，較去年最高點(diǎn)回落109BP。自9月底央行打開(kāi)部分城市房貸利率下限空間后，石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下；符合降息條件的包括大連、哈爾濱、溫州、泉州等城市房貸利率在4.1%的水平上，后期仍有調(diào)整空間。
　　繼續(xù)看好政策放松空間。本周新房銷售同比降幅縮窄至-15.6%，同比回暖更多是由于去年基數(shù)較低帶來(lái)的被動(dòng)改善，市場(chǎng)整體信心依然偏弱，需要更多政策“組合包”以量變形成質(zhì)變的途徑推動(dòng)銷售復(fù)蘇，我們繼續(xù)看好政策放松空間，包括核心城市放松限購(gòu)限貸、保交樓力度加碼、加大對(duì)房企拿地的支持力度。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-1.5%，領(lǐng)先大盤1.09個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第15名。本周上漲個(gè)股共32支，較上周減少61支，下跌股數(shù)為103支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為294.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.5%，同比下降15.6%，其中樣本一線城市的新房成交面積為78.2萬(wàn)方，環(huán)比19.3%，同比-9.4%；樣本二線城市為160.2萬(wàn)方，環(huán)比-9.9%，同比9.2%；樣本三線城市為55.8萬(wàn)方，環(huán)比-4.7%，同比-34.9%。從今年累計(jì)42周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)12390.3萬(wàn)方，同比下降32.2%；一線城市為2647.7萬(wàn)方，同比-24.0%；二線城市為7033.5萬(wàn)方，同比-30.9%；三線城市為2709.1萬(wàn)方，同比-41.2%。
　　二手房：本周我們跟蹤的11個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)127.5萬(wàn)方，環(huán)比下降16.4%，同比增長(zhǎng)60.9%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為33.0萬(wàn)方，環(huán)比-17.1%；樣本二線城市為80.0萬(wàn)方，環(huán)比-15.3%；樣本三線城市為14.6萬(wàn)方，環(huán)比-20.1%。
　　信用債：發(fā)行量減少，發(fā)債利率漲跌不一。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（10.17-10.23）共發(fā)行房企信用債5只，環(huán)比減少7只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)47.93億元，環(huán)比減少80.77億元，總償還量226.69億元，環(huán)比增加148.58億元，凈融資額為-178.76億元，環(huán)比減少229.35億元。主體評(píng)級(jí)方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評(píng)級(jí)以AAA（72.9%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企發(fā)行了一般中期票據(jù)（ 43.7% ），超短期公司債券（35.5%）和一般公司債（20.9%）。債券期限方面，本周以1-3年（64.5%）的債券為主。
　　投資建議：近期中央密集“自上而下”放松地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提高了未來(lái)政策放松的預(yù)期。我們認(rèn)為地產(chǎn)“進(jìn)可攻退可守”：進(jìn)，政策出臺(tái)到位，地產(chǎn)股賺相對(duì)+絕對(duì)收益；退，政策沒(méi)完全到位，地產(chǎn)股賺相對(duì)收益。維持地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊“增持”評(píng)級(jí)。推薦關(guān)注：開(kāi)發(fā)：A股華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)，H股綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展。物業(yè)：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。