>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)：鑒以往知未來之房地產(chǎn)周期底部特征研究-221024
| 上傳日期： |
2022/10/25 |
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| 3524KB |
| 格式： |
pdf 共49頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點
1、復盤2008-09年、2014-15年行業(yè)拐點前后政策：流動性政策放松刺激需求出現(xiàn)趨勢拐點最顯著
1）2008-09和2014-15兩輪房地產(chǎn)政策周期共性明顯，房貸利率7折+首付比例下調(diào)至20%后房價環(huán)比指數(shù)出現(xiàn)趨勢性拐點，2008年政策釋放時間更集中
2）70大中城市環(huán)比價格指數(shù)出現(xiàn)趨勢性上漲和全國商品房銷售面積同比增速出現(xiàn)趨勢性回升基本一一對應。我們認為房地產(chǎn)作為實物資產(chǎn)，“買漲不買跌”是購房意愿回升的核心因素。根據(jù)復盤，我們發(fā)現(xiàn)與行業(yè)流動性相關(guān)的政策、降低買房前期支付成本和持有期間月供成本的相關(guān)政策，對拉動購房意愿、促進房地產(chǎn)量價回升影響顯著。2008年10月房地產(chǎn)放松政策集中釋放，包括房貸利率打折、“認房不認貸”、首付比例降低等。2014年行業(yè)放松政策略微分散，6-12月四十六個城市陸續(xù)取消限購，9月央行再次開啟貸利率打折和“認房不認貸”的優(yōu)惠政策。從兩輪周期來看，央行釋放流動性+降低買房成本政策力度打足對房地產(chǎn)銷售量價回暖產(chǎn)生拐點的直接作用更加顯著。
2、如何評估政策有效性（探討）
1）本輪地產(chǎn)周期中，銷售面積同比增速和房地產(chǎn)投資額同比增速下行時間較以往周期更長、降幅更大。我們認為本輪周期行業(yè)出現(xiàn)拐點，政策力度應不弱于2008年。
2）對比2008、2014年房地產(chǎn)相關(guān)政策放松力度來看，本輪多方面政策還有放松空間，例如：①降息：還有130-180BP下調(diào)空間；②降準：還有125-225BP下調(diào)空間；③公積金貸款利率：還有110-120BP下調(diào)空間；④房貸利率打折空間，二套房利率下限還未放松；⑤需求端交易稅、限購政策、首付比例超過200個城市未優(yōu)化；⑥供給端房企融資仍無大力度政策出臺。
3）我們認為，雖然可放松政策很多，但是降低購房成本相關(guān)政策對需求提振影響大小不同。對此我們以月供占家庭月收入比重變化這一指標進行單因素敏感性分析。橫向?qū)Ρ葋砜矗抠J利率下調(diào)1個百分點對月供占家庭月收入比重降低影響最大，可減少3-5個百分點；其次是貸款年限在目前基礎上延長5年，可減少1-3個百分點。首付比例降低10個百分點則會顯著提升月供壓力，月供占家庭月收入比重增加4-5個百分點。最后，交易環(huán)節(jié)稅費減免對二手房影響更大，可釋放成本在房價的6%左右。二手房活躍度的提升，我們認為根據(jù)二手房和新房較強的聯(lián)動效應，后續(xù)也會帶動新房成交量的回暖。
3、地產(chǎn)板塊在周期拐點之前收益靠政策Beta，拐點之后絕對收益仍然可觀
房地產(chǎn)政策放松，房地產(chǎn)板塊投資機會先于基本面修復，當基本面出現(xiàn)拐點時，房地產(chǎn)板塊絕對收益在2008-09年和2014-15年均維持長達半年以上，直至房地產(chǎn)政策再次收緊。2008-2009年板塊啟動到基本面修復結(jié)束，SW房地產(chǎn)指數(shù)PE和PB的最高值分別為43倍和4.7倍；2014-2015年P(guān)E和PB的最高值分別為14倍和4.2倍（龍頭公司2倍PB估值）。本輪周期截止10月20日SW房地產(chǎn)指數(shù)PE和PB的最高值分別為10倍和1.1倍，行業(yè)基本面拐點還未出現(xiàn)，地產(chǎn)板塊投資收益和估值上修還沒有結(jié)束。
4、投資建議：考慮到本輪周期供給側(cè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化特點，政策放松和需求修復均會出現(xiàn)分化，我們認為1）流動性政策還有釋放空間，促進行業(yè)基本面拐點生成；2）行業(yè)基本面拐點生成后，頭部優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司和地方小而美的公司受益于分化行情會逐步兌現(xiàn)個股Alpha，實現(xiàn)公司基本面和估值雙重修復。繼續(xù)看好浙商地產(chǎn)一大四?。罕＠l(fā)展、華發(fā)股份、濱江集團、越秀地產(chǎn)，以及加推標的招商蛇口和萬科A。二手房交易率先回暖，利好貝殼中介龍頭，短期股價回調(diào)不改中介公司中長期發(fā)展機會，繼續(xù)看好。
5、風險提示：局部城市疫情反復影響房地產(chǎn)銷售。
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