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 9月銷售同比降幅收窄，環(huán)比增幅擴(kuò)大。2022年1-9月，銷售面積、銷售金額增速分別為-22.2%、-28.6%；9月單月，銷售面積、銷售金額增速分別為-16%、-14%，較上月+7pct、+6pct，環(huán)比增速分別為39%、34%。商品房銷售金額累計(jì)同比降幅連續(xù)四個(gè)月收窄，9月單月環(huán)比增幅擴(kuò)大，雖有去年基數(shù)較低的因素，但還是顯示出市場(chǎng)銷售在弱復(fù)蘇。9月底以來，政策端發(fā)力穩(wěn)樓市、扭預(yù)期，多部門出臺(tái)下調(diào)利率、個(gè)稅退稅等措施，刺激剛需及改善性需求，疊加去年低基數(shù)，預(yù)計(jì)四季度銷售同比降幅將穩(wěn)步收窄?，F(xiàn)階段房貸利率下行確實(shí)可以提振一部分市場(chǎng)需求，但由于本輪市場(chǎng)調(diào)整幅度更深、環(huán)境更復(fù)雜、購(gòu)房者觀望情緒更濃厚，需求側(cè)的企穩(wěn)還需要政策的合力。
　　土地成交處于歷史最低迷水平，三輪供地7成地塊底價(jià)成交。2022年1-9月，土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款同比分別下降53.0%、46.2%。9月單月土地購(gòu)置面積增速為-65%%，較上月下降8pct，受資金和銷售預(yù)期的影響，土地成交依舊十分低迷。從第三輪集中供地情況來看，供應(yīng)量仍在大幅縮減，已完成土拍的13個(gè)城市中低價(jià)成交率達(dá)70.8%。
　　開工、施工下探，竣工有望逐步恢復(fù)。2022年1-9月，新開工面積同比下降38.0%，9月單月增速為-45%，目前開工情況處于歷史最低水平，未見轉(zhuǎn)暖跡象；1-9月施工面積累計(jì)同比下降19.9%，繼續(xù)下探，9月單月增速為為-43%，在銷售回款困難、新開工低迷的影響下，施工開展受阻；竣工面積累計(jì)同比下降19.9%，9月單月增速為-5.99%，較上月-3.5pct，目前“保教樓”有序進(jìn)行并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段，預(yù)計(jì)竣工逐步恢復(fù)。
　　開發(fā)投資增速繼續(xù)走低，單月降幅較上月有所收窄。2022年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比減少8.0%，9月單月投資增速為12.1%，降幅較上月收窄1.7pct，由于土地成交和施工雙雙下行之下，開發(fā)投資繼續(xù)下臺(tái)階，四季度預(yù)計(jì)將持續(xù)處于下行趨勢(shì)。
　　到位資金降幅有所收窄。9月單月，到位資金增速為-21%，較上月降幅收窄1pct。其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款增速分別為-25%、-25%、-18%、-19%，分別較上月-7pct、-7pct、+0pct、+7pct，到位資金增速收窄主要系定金及預(yù)收款增速的修復(fù)。
　　投資建議：相較于前期“因城施策”層面自下而上的分散支持，當(dāng)前自上而下的政策組合拳具有更強(qiáng)的信號(hào)作用和更明顯的刺激效果，我們認(rèn)為針對(duì)利率政策的一系列調(diào)整開啟了行業(yè)信貸寬松周期，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業(yè)的主要問題都在逐步進(jìn)行解決和修正，我們認(rèn)為接下來行業(yè)將走上弱復(fù)蘇的道路，看好板塊四季度的行情。我們建議關(guān)注強(qiáng)信用房企：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團(tuán)（002244），建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。