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銷售有所回暖，尤其是以金額為代表的數(shù)據(jù)，成交均價(jià)有見底的意味，但更多來自于結(jié)構(gòu)因素，反應(yīng)樓市仍處于低迷階段。從均價(jià)來看，2022年3月為近年低點(diǎn)，為9252元/平方米，相較此前1萬元出頭的均價(jià)有明顯回落，而從7~9月份連續(xù)3個(gè)月數(shù)據(jù)來看，基本得到修復(fù)，其中7和8月均破萬元，9月也達(dá)到了9984元/平方米。從城市數(shù)據(jù)來看，此均價(jià)并非代表這全國(guó)房?jī)r(jià)的上行，而是來自于城市成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的差異，因此，這樣的均價(jià)回升，我們認(rèn)為反應(yīng)的是樓市仍然處于較為低迷的階段。
　　新開工繼續(xù)大幅度下行，單月仍然同比下降44%，為低基數(shù)下的負(fù)增長(zhǎng)，以目前政策組合，預(yù)計(jì)2023年銷售也將小幅負(fù)增長(zhǎng)，因此新開工也將繼續(xù)下滑。單從新開工面積和銷售面積的關(guān)系來看，已經(jīng)持續(xù)處于庫(kù)存去化狀態(tài)，也即新開工面積持續(xù)小于銷售面積，但我們并不認(rèn)為當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入到供需反轉(zhuǎn)階段，隨著商品房庫(kù)存的去化，土地庫(kù)存也將繼續(xù)向商品房庫(kù)存轉(zhuǎn)移。對(duì)于2023年，由于銷售預(yù)計(jì)將維持小幅回落態(tài)勢(shì)，因此，新開工的反轉(zhuǎn)概率也較低，仍將維持下降態(tài)勢(shì)，等待庫(kù)存的進(jìn)一步去化。
　　市場(chǎng)開始分化，新進(jìn)入者沒有歷史包袱，新格局將映入眼簾。過去以來，地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要是靠融資能力，其他門檻較低，因此，每一輪周期均有新進(jìn)入者，而當(dāng)前這一輪，其他領(lǐng)域的央國(guó)企，帶著強(qiáng)有力的融資能力，開始填補(bǔ)民企退出的份額，至少看到了包括建筑、地鐵公司在內(nèi)的新進(jìn)入者。2022年在土地市場(chǎng)上已經(jīng)有明顯表現(xiàn)，并將在2023年上半年的銷售榜單中更為突出。這類新進(jìn)入者，沒有低能級(jí)城市的歷史包袱，相比于現(xiàn)有房企，甚至有一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。
　　地產(chǎn)未來將是央國(guó)企為王，核心門檻依然是融資能力，繼續(xù)推薦邏輯最順的二線央國(guó)企。繼續(xù)推薦二線央國(guó)企，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，并持續(xù)推薦一線央國(guó)企，如保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A等，同時(shí)，結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)荒已經(jīng)出現(xiàn)，推薦金融街、中新集團(tuán)等，受益中國(guó)國(guó)貿(mào)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。