>> 申港證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：多城房貸利率下調(diào)，二手房市場持續(xù)復(fù)蘇-221023
| 上傳日期： |
2022/10/24 |
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| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資摘要：
每周一談：多城房貸利率下調(diào)二手房市場持續(xù)復(fù)蘇
LPR維持不變多城房貸利率下調(diào)
10月20日，中國人民銀行發(fā)布最新LPR利率，1年期LPR利率3.65%，5年期以上為4.3%，均與上月持平。盡管LPR利率維持不變，但受益于9月末對部分城市房貸利率調(diào)控空間放寬政策，10月多座城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)；
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年10月首套二套房貸利率均保持下行趨勢。首套利率均值為4.12%，較上月減少3BP，二套均值為4.91%，與上月持平，銀行放款周期26天，與上月持平，10月房貸利率延續(xù)了降低趨勢；
具體城市來看，已有多座城市進一步下調(diào)房貸利率，部分城市房貸利率已進入“3字頭”。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)控103座城市中，已有石家莊、貴陽、天津、武漢等10座城市首套房貸利率降至3字頭，其中昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%，石家莊降至3.8%；
未來部分城市房貸利率仍有下調(diào)空間。截止至10月19日，貝殼研究院監(jiān)控103城中仍有88座城市房貸利率與上月一致，符合階段性定向降息政策城市中，大連、哈爾濱、溫州等城市房貸利率仍在4.1%以上，仍有下調(diào)空間。
一手房市場國慶后交易回升二手房市場上升趨勢延續(xù)
高頻數(shù)據(jù)顯示國慶節(jié)后一手房銷售數(shù)據(jù)有改善，二手房銷售持續(xù)回溫明顯。截止至10月22日，30城商品房銷售面積單周同比增速-33.8%，較上周減少14.6pct，但好于國慶期間低位-43.6%增速；13座重點監(jiān)控城市二手房銷售單周同比增速46.6%，較上周增加11pct，二手房銷售連續(xù)五周錄得35%以上同比增速，考慮到周內(nèi)數(shù)據(jù)尚未完全統(tǒng)計，同比口徑數(shù)據(jù)將進一步提升；
從結(jié)構(gòu)來看，13城中二手房成交占比較高為成都、北京、蘇州、南京、佛山、青島，近一周占比穩(wěn)定在5%以上，其中成都、北京保持在18%以上考慮到成都占比較高，且近期受疫情影響存在波動，將其剔除后計算12城二手房數(shù)據(jù)，近五周銷售面積仍保持二位數(shù)同比正增長，近一周同比增長18.9%，較13城數(shù)據(jù)漲幅收窄，但復(fù)蘇趨勢仍明顯，且顯著好于一手房市場；
二手房市場好于一手房市場，表明購房者對新房仍存憂慮。這一方面來源于供給端，部分房企出險，導致供給受損，另一方面也由于持續(xù)的風險事件，影響了購房者對期房的信賴，轉(zhuǎn)而選擇交付及質(zhì)量風險低的二手房或現(xiàn)房；
二手房市場復(fù)蘇，表明購房者的情緒在逐漸修復(fù)，并將逐步向新房市場傳導。二手房市場的樂觀情緒會自然傳遞，隨著“保交付”動作的推進，購房者對新房的信心將逐步修復(fù)，有利于一手房市場轉(zhuǎn)暖；此外通過二手房交易，部分改善性購房者實現(xiàn)了資金回籠，將有利于改善性需求釋放。
數(shù)據(jù)追蹤（10月10日-10月16日）：
新房市場：30城成交面積單周同比及累計同比分別為-30pct、-19pct，一線城市-24pct，-3pct，二線城市-27pct，-24pct，三線城市-40pct，-23pct。
二手房市場：13城二手房成交面積單周同比+36pct，累計同比-13pct。
土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-11pct，成交建筑面積累計同比-17pct，成交金額累計同比-39pct，土地成交溢價率為3.01%。
城市行情環(huán)比：北京（+366pct），上海（+179pct），廣州（+175pct），深圳（+282pct），南京（+92pct），杭州（+423pct），武漢（+245pct）
投資策略：建議關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)健及資信背景較好的龍頭房企保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團。關(guān)注產(chǎn)品導向邏輯下的高品質(zhì)房企濱江集團、綠城中國等，關(guān)注資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿肫簖堫^建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)。代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
風險提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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