>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第42周周報：新房成交同比降幅持續(xù)收窄，10月首套房貸利率再創(chuàng)新低-221024
| 上傳日期： |
2022/10/24 |
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| 2953KB |
| 格式： |
pdf 共32頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本周43城新房同比降幅持續(xù)收窄，土地市場持續(xù)低迷。
核心觀點
本周新房成交同比降幅持續(xù)收窄，二手房同比仍保持50%的增速。43城新房成交面積336.5萬平，環(huán)比下降4.4%，同比下降29.5%，同比降幅較上周收窄了5.9個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為19.3%、-12.9%、38.1%，同比增速分別為-9.4%、-11.8%、-20.4%，一線城市同比降幅擴大了2.4個百分點，二、三線城市同比降幅收窄了17.0、15.2個百分點。15城二手房成交面積142.0萬平，環(huán)比下降15.6%，同比上升49.9%，同比增速較上周下降了8.8個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為33.0%、75.2%、37.2%，同比增速分別為60.0%、124.0%、163.6%，一、二線城市同比增速分別下降了2.2、9.0個百分點，三線城市同比增速提升了38.8個百分點。
新房庫存面積與上周相比無明顯變化，去化周期同環(huán)比上升。14城新房庫存面積為1.0億平，與上周相比無明顯變化，同比上升4.6%，去化周期為13.8個月，環(huán)比上升0.2個月，同比上升2.2個月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為-0.1%、-0.1%、-1.1%；去化周期分別為10.9、12.8、14.7個月，環(huán)比變動-0.1個月、0.1個月、0.4個月。
土地市場同比量價齊跌，溢價率同環(huán)比下降。百城土地成交建面3382萬平方，環(huán)比+152.3%，同比-18.7%；成交土地總價532億元，環(huán)比+235.9%，同比-71.7%；樓面均價1572元/平，環(huán)比+33.1%，同比-65.2%；溢價率2.93%，環(huán)比-71.2%，同比-5.2%。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比持續(xù)正增長。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為47.9億元，同比+11.6%，環(huán)比-62.8%；凈融資額為-178.8億元。其中央國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為47.9億元，同比+11.6%，環(huán)比-60.9%；凈融資額為-61.5億元。民企國內(nèi)未發(fā)行債券，凈融資額為-117.2億元。
板塊收益較上周有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-2.2%，較上周下降0.5個百分點；相對滬深300收益為0.4%，較上周上升3.1個百分點。房地產(chǎn)板塊PE為11.95X，較上周下降0.26X。
北上資金對煤炭、計算機和通信加倉金額較大，分別為9.01、8.12和7.63億元。對房地產(chǎn)的持股占比上升0.01%（上周下降0.09%），凈買入-0.71億元（上周凈買入-7.05億元）。
投資建議
我們認(rèn)為當(dāng)前銷售處于筑底回升階段，本周新房成交同比降幅持續(xù)收窄，二手房成交同比仍有50%的增長。在中央多重有利因素的疊加帶動及地方的積極落實跟進下，10月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套、二套房貸利率分別為4.12%、4.91%，首套利率環(huán)比下降3BP，二套利率與上月持平，放款周期26天，與上月基本持平；一、二、三四線城市首套房貸利率分別為4.60%、4.80%、4.11%，平均放款周期分別為30、24、26天。此外，本周證監(jiān)會擬放開部分存在少量涉房業(yè)務(wù)、但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資，預(yù)計部分建筑央國企將受益。
預(yù)計短期內(nèi)，中央及地方需求端政策將帶動剛性和改善性需求的釋放，在政策不斷發(fā)力、逐步落地的背景下，房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)。建議關(guān)注銷售基本面兌現(xiàn)后的地產(chǎn)板塊機會。我們建議關(guān)注以下三條主線邏輯：1）穩(wěn)健的龍頭和區(qū)域性央國企，行業(yè)見底后帶動龍頭銷售復(fù)蘇，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；2）現(xiàn)金流和財報質(zhì)量較好的區(qū)域性民企龍頭，將受益于特定區(qū)域樓市復(fù)蘇、需求穩(wěn)健，同時在深耕區(qū)域內(nèi)逆勢拿地擴張：濱江集團。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級；銷售超預(yù)期下行；融資持續(xù)收緊。
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