>> 中信證券-中國中免(601888)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造高端旅游零售新地標(biāo)-221025
| 上傳日期： |
2022/10/26 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
姜婭,楊清樸 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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中國中免近期公告其全資子公司與太古地產(chǎn)全資子公司成立的合資公司成功競得三亞海棠灣國家海岸一地塊使用權(quán)，合作開發(fā)三亞國際免稅城三期項(xiàng)目。太古地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商以及運(yùn)營方面具有豐富的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手之下推動(dòng)免稅購物及高端精品消費(fèi)的高質(zhì)量同步發(fā)展，有利于帶動(dòng)整體區(qū)域提升、鞏固競爭優(yōu)勢(shì)。重申局部疫情反復(fù)下的短期經(jīng)營波動(dòng)并不改變長期價(jià)值趨勢(shì)，建議積極配置。
▍與太古地產(chǎn)聯(lián)手，合資公司成功競得三亞國際免稅城三期用地。2022年9月，中免全資子公司中免投資發(fā)展有限公司與宏溿有限公司（太古地產(chǎn)有限公司實(shí)際控制的全資子公司）各出資12.5億元，共同投資設(shè)立三亞中免棠畔投資發(fā)展有限公司，雙方各持股50%，均不控股。10月24日晚，中免公告該合資公司成功競得三亞海棠灣國家海岸HT05-08-01地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，共同合作發(fā)展三亞國際免稅城三期項(xiàng)目。該地塊位于海南省三亞市海棠區(qū)龍海路以北、藤橋路以東，土地面積為207,488.44平方米，使用年限40年，容積率/建筑密度/綠地率分別為≤1.0/≤50%/≥25%，總成交金額為13.08億元。
▍打造高端旅游零售業(yè)態(tài)，與一、二期聯(lián)動(dòng)。三亞國際免稅城三期目標(biāo)發(fā)展成為一座以零售為主導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)度假型商業(yè)項(xiàng)目，打造集高端零售、濱海文旅元素和前沿文化藝術(shù)場(chǎng)景于一體的國際文化旅游商業(yè)新地標(biāo)。我們認(rèn)為，三期項(xiàng)目是對(duì)中免而言是意義重大的布局：1）該項(xiàng)目距離海棠灣海灘直線距離約1km，地理位置優(yōu)越，我們預(yù)計(jì)將通過行人步道與三亞國際免稅城一二期實(shí)現(xiàn)聯(lián)通，發(fā)揮總體協(xié)同作用。2）隨著海南自由貿(mào)易港建設(shè)，海南營商環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境正在持續(xù)提升，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)是未來海南零售業(yè)態(tài)競爭的核心因素，拿下該地塊為實(shí)現(xiàn)免稅購物及高端精品消費(fèi)的高質(zhì)量同步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，有利于帶動(dòng)整體區(qū)域進(jìn)一步提升、鞏固旅游零售市場(chǎng)份額。3）本次新項(xiàng)目合作方太古地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商以及運(yùn)營方面具有豐富的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，品牌號(hào)召力強(qiáng)，雙方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、高舉高打有望打造海南新地標(biāo)，充分分享海南自貿(mào)港政策紅利。
▍太古地產(chǎn)內(nèi)地運(yùn)營多個(gè)優(yōu)質(zhì)地標(biāo)，品牌效應(yīng)及運(yùn)營能力優(yōu)勢(shì)突出。太古地產(chǎn)專注發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前在北京、廣州、成都、上海運(yùn)營6個(gè)大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，包含西安、三亞在內(nèi)發(fā)展物業(yè)總計(jì)8個(gè)。太古匯、太古里總是能夠成為所在城市消費(fèi)的獨(dú)特印記，品牌力彰顯，而三亞項(xiàng)目將是太古的首個(gè)度假型零售項(xiàng)目，地段優(yōu)勢(shì)、業(yè)態(tài)協(xié)同、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)融合奠定該項(xiàng)目前景。2021年上海前灘太古里開業(yè)，開店率、客流量、零售額均創(chuàng)太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地商場(chǎng)歷來開業(yè)時(shí)的新高，再次驗(yàn)證太古品牌對(duì)品牌商及消費(fèi)者的吸引力。雖局部疫情反復(fù)的影響仍存，2022H1北京三里屯太古里/廣州太古匯/北京頤堤港/成都遠(yuǎn)洋太古里/上海興業(yè)太古匯/上海前灘太古里租用率分別達(dá)到98%/99%/100%/96%/98%/91%，維持高位。從太古地產(chǎn)中國內(nèi)地零售樓面面積來看（按租戶業(yè)務(wù)劃分），2022H1時(shí)裝及配飾/餐飲/電影院/超級(jí)市場(chǎng)/珠寶及鐘表/其他分別占比42.8%/25.4%/5.3%/4.5%/2.5%/19.5%，體現(xiàn)商業(yè)綜合體較高的豐富度，時(shí)裝及配飾為最核心的品類。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：宏觀經(jīng)濟(jì)承壓影響消費(fèi)需求；疫情管控程度或時(shí)間長度超預(yù)期；免稅業(yè)競爭加劇；匯率波動(dòng)；三亞國際免稅城三期項(xiàng)目建設(shè)周期及實(shí)施進(jìn)度尚存不確定性等。
▍投資建議：中國中免、太古地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同合作發(fā)展三亞國際免稅城三期項(xiàng)目，值得期待。對(duì)中國中免而言，引入優(yōu)秀的合作方，推動(dòng)免稅購物和高端精品消費(fèi)的有機(jī)結(jié)合將利于進(jìn)一步鞏固在海南省內(nèi)零售龍頭地位，暢享海南發(fā)展紅利。短期受制于局部疫情反復(fù)的影響，公司經(jīng)營面臨較大擾動(dòng)，但我們一再強(qiáng)調(diào)短期局部疫情反復(fù)導(dǎo)致的經(jīng)營波動(dòng)對(duì)中免的長期價(jià)值趨勢(shì)并無影響，近幾期財(cái)報(bào)均反映出公司強(qiáng)大的盈利韌性，預(yù)計(jì)管理層將維持高質(zhì)量增長的經(jīng)營思路。參照過往經(jīng)驗(yàn)，局部疫情反復(fù)的影響一旦逐漸減弱，公司經(jīng)營具備明確的修復(fù)彈性。我們認(rèn)為目前更值得關(guān)注的是公司作為免稅龍頭企業(yè)，自身的競爭優(yōu)勢(shì)和壁壘獲明顯提升。另外，計(jì)劃于10月28日開業(yè)的海口國際免稅城有望制造新的看點(diǎn)，中長期維度不乏增長動(dòng)能。我們維持2022-24年凈利潤預(yù)測(cè)為71.0/140.7/185.1億元，對(duì)應(yīng)EPS預(yù)測(cè)分別為3.46/6.85/9.01元，當(dāng)前A股/H股股價(jià)分別對(duì)應(yīng)2023年動(dòng)態(tài)PE為24/23x（按1港元=0.9人民幣計(jì)算）?？紤]到中國中免歷史動(dòng)態(tài)估值中位數(shù)/均值為31x/36x，并結(jié)合公司增長預(yù)期及ROE水平，給予公司2023年35xPE，對(duì)應(yīng)A股目標(biāo)價(jià)240元、H股目標(biāo)價(jià)265港元，維持A股“買入”評(píng)級(jí)，給予H股首次評(píng)級(jí)“買入”。
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