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業(yè)績平穩(wěn)增長，減租影響業(yè)績表現(xiàn)。2022年前三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入91.77億元，同比增長20.89%；歸母凈利潤4.72億元，同比增長23.60%；歸母扣非凈利潤3.84億元，同比增長10.84%。公司業(yè)績平穩(wěn)增長，1）投資收益同比增加：前三季度累計投資凈收益0.43億元，同比多增0.39億元，主要來自輕重剝離戰(zhàn)略推進，剝離3家子公司股權。2）剔除疫情減租影響，業(yè)績增長較快：前三季度公司減免租金0.70億元，減少歸母凈利潤0.68億元，剔除該影響后，前三季度公司歸母扣非凈利潤4.52億元，同比+30.31%。
　　分業(yè)務看：
　　1）物管業(yè)務：平穩(wěn)增長，盈利能力小幅改善。前三季度公司物管營收88.56億元，同比增長25.02%，估算中航+招商物業(yè)兩家實現(xiàn)凈利潤約4.83億元，同比+15.42%。前三季度物管毛利率10.59%，同比+0.59pct，估算兩家物管凈利率5.74%，較2021年提升0.10pct。
　　2）資管業(yè)務：商業(yè)運營規(guī)模擴大，疫情減租影響持有物業(yè)收入。前三季度公司資管業(yè)務實現(xiàn)營收3.25億元，同比下降19.94%。其中，商業(yè)運營營收0.44億元，同比+22.21%；持有物業(yè)出租營收2.82億元，同比-24.01%。
　　3）剩余開發(fā)業(yè)務：規(guī)模持續(xù)收縮，拖累減少。前三季度尾盤收入0.04億元，同比-103.85%。
　　物管規(guī)模穩(wěn)步提升，多元拓展有成效。截至2022年三季度末，公司在管項目合計1837個，在管面積約3.04億方（非住1.78億方，住宅1.26億方），較2021年末增長8%。前三季度，公司新簽年度合同額24.3億元，同比增長17%。公司收并購、總對總、合資合作等多元拓展取得成效：截至目前，公司此前4家并購標的均已實現(xiàn)并表，企業(yè)體系導入完成率超80%；總對總項目新簽年度合同額同比+41%；新增合資公司4家，持續(xù)拓展業(yè)務資源。且新拓項目持續(xù)提質，年合同額超1000萬的新項目新簽年度合同額占55%
　　平臺及專業(yè)增值業(yè)務快速發(fā)展。前三季度到家匯商城交易額6.69億元同比增長35.4%，平臺增值業(yè)務實現(xiàn)營收3.44億元，同比增長95.95%；設施管理、建筑科技、電梯維保、保安業(yè)務等專業(yè)增值業(yè)務也快速發(fā)展，前三季度營收12.65億元，同比增長10.15%。
　　投資建議：公司定位央企物管旗艦，受益地產(chǎn)政策改善及行業(yè)供給側改革，母公司資源支撐“大物管+大資管”發(fā)展。且公司整合陣痛已過，提質增效進行時?？紤]疫情減租影響，我們調整公司盈利預測，預計公司22年、23年EPS分別為0.60元、0.75元，按照2022年10月25日收盤價，對應PE分別為23.7倍，18.8倍，維持“審慎增持”評級。
　　風險提示：資源整合較慢，市場拓展不及預期，公司戰(zhàn)略落地風險。