>> 平安證券-月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)：中央政策組合拳密集，一二手延續(xù)分化-221031
| 上傳日期： |
2022/11/1 |
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| 1441KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
楊侃,鄭茜文,鄭南宏 |
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本月觀點：9月樓市成交環(huán)比改善，項目交付擔(dān)憂下，二手房表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房，但百城住宅價格已連續(xù)3個月下跌；國慶前夕中央出臺政策組合拳減輕剛需購房壓力，降低房產(chǎn)交易成本，打通一二手交易鏈條。盡管二十大報告中對房地產(chǎn)表態(tài)整體延續(xù)此前基調(diào)，但在樓市承壓、部分房企信用及交付風(fēng)險仍存的背景下，市場回暖乏力，我們認(rèn)為短期政策改善的方向沒有改變。但考慮疫情反復(fù)、且信心修復(fù)及行業(yè)出清需要時間，房地產(chǎn)修復(fù)或相對波折，行情爬坡過程中亦可能存在震蕩波動。強(qiáng)信用的央國企及優(yōu)質(zhì)民企銷售、融資及拿地端優(yōu)勢有望逐步擴(kuò)大，個股持續(xù)看好銷售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復(fù)蘇的強(qiáng)信用企業(yè),如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國、萬科A、金地集團(tuán)、天健集團(tuán)等。物管板塊建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險可控、規(guī)模優(yōu)勢漸成、市場化能力突出的央國企及優(yōu)質(zhì)民企,如保利物業(yè)、招商積余、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。同時建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會。
政策：中央政策組合拳密集，降低交易成本與首套公積金利率。9月涉房類政策共47項，其中偏松類政策38項，政策延續(xù)偏松基調(diào)。國慶前夕出臺退稅優(yōu)惠，降低首套公積金貸款利率，減輕剛需購房壓力，打通一二手交易鏈條，促進(jìn)改善性需求釋放。盡管“二十大報告”新聞稿中仍提“房住不炒”，但在樓市承壓、部分房企信用及交付風(fēng)險仍存背景下，市場回暖乏力，短期政策改善方向仍將延續(xù)。
資金：中債增信下房企境內(nèi)融資改善，重點城市房貸利率持續(xù)探底。9月M2增速環(huán)比回落0.1pct，社融存量增速環(huán)比升0.1pct，重點城市首套房貸利率下探至4.12%。居民“加杠桿”意愿依然偏弱，優(yōu)質(zhì)民企獲中債增信，單月房企境內(nèi)融資環(huán)比改善。
樓市：9月成交環(huán)比改善，新房二手房存在分化?！敖鹁陪y十”下房企積極推貨，35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積環(huán)比升31.9%；重點50城新房月日均成交同比降幅較8月收窄17.3pct；重點20城二手房月日均成交同比升18.5%。10月新房成交再度回落，截至28日重點50城新房月日均成交同比降29.6%；重點20城二手房月日均成交則同比增62.4%，交付擔(dān)憂下新房二手房存在分化。
地市：成交量價齊升，城市間、地塊間冷熱分化。9月全國一二線多城集中土拍，土地成交量價齊升，百城土地成交建面環(huán)比升6.9%，土地成交均價環(huán)比升69.2%。從土拍表現(xiàn)看，各地冷熱分化成土拍普遍特征，房企拿地普遍更加看重項目的銷售預(yù)期。疊加四季度多數(shù)城市集中供地迎來第四批次，土拍撞期的可能性更高，預(yù)計城市間、地塊間的土拍熱度將加速分化。
房企：百強(qiáng)房企銷售累計同比降幅收窄，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。9月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額、全口徑銷售面積累計同比降45.8%、49.3%，降幅較上月收窄1.8pct、1.3pct；50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比、拿地銷售面積比，環(huán)比增24.1pct、21.5pct；50強(qiáng)房企中僅建發(fā)、中海、華潤等13家房企參與拿地，多數(shù)為財務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國企。
板塊表現(xiàn)：10月申萬地產(chǎn)板塊下跌14.72%，跑輸滬深300（-7.78%）；截至2022年10月31日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）11倍，估值處于近五年74.2%分位。
風(fēng)險提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風(fēng)險；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響
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