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核心觀點(diǎn)：新房市場(chǎng)持續(xù)低迷，優(yōu)質(zhì)民企再獲發(fā)債支持
　　受疫情散發(fā)及行業(yè)持續(xù)下行影響，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，11月首周新房市場(chǎng)延續(xù)了10月的低迷狀態(tài)，同環(huán)比成交面積依舊下降；二手房市場(chǎng)在低基數(shù)下同比持續(xù)增長(zhǎng)，整體表現(xiàn)優(yōu)于新房市場(chǎng)。在地方政策持續(xù)放松、房貸利率不斷下降的趨勢(shì)下，銷售和土地市場(chǎng)仍未迎來實(shí)質(zhì)性回暖。在這種情況下，交易商協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司與21家民營(yíng)房企座談，推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項(xiàng)目，我們認(rèn)為恢復(fù)優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債有利于維護(hù)市場(chǎng)信心，政府后續(xù)或?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)的實(shí)際恢復(fù)情況，持續(xù)調(diào)整政策組合，在寬松政策預(yù)期和低基數(shù)影響下，市場(chǎng)將對(duì)房地產(chǎn)板塊逐漸恢復(fù)信心，板塊仍具備較好的投資機(jī)會(huì)，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。
　　政策端：鼓勵(lì)發(fā)放保交樓專項(xiàng)借款，上海臨港片區(qū)放松購(gòu)房條件
　　中央層面：交易商協(xié)會(huì)與21家民營(yíng)房企座談，房企正推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項(xiàng)目。財(cái)政部加大中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)深圳保障性住房籌集建設(shè)的補(bǔ)助，以解決大城市租房難的問題。聯(lián)合發(fā)展改革委等七部門在全國(guó)增設(shè)29個(gè)國(guó)家進(jìn)口貿(mào)易促進(jìn)創(chuàng)新示范區(qū)，包含北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、上?；春Ｐ绿斓剡M(jìn)口貿(mào)易功能區(qū)、深圳前海蛇口自貿(mào)片區(qū)、廣州黃埔區(qū)等。
　　地方層面：上海臨港片區(qū)放松購(gòu)房條件，符合規(guī)定的單位條件、個(gè)人條件、工作年限條件，且社保/個(gè)稅繳納滿1年及以上無房的非本市戶籍人才，可在新區(qū)限購(gòu)1套。廈門、南寧等城市調(diào)整公積金政策，放寬公積金貸款使用條件。
　　市場(chǎng)端：二手房成交量同比環(huán)比增長(zhǎng)，蘇州濟(jì)南完成集中土拍
　　銷售端：2022年第44周，全國(guó)64城商品住宅成交面積372萬平米，同比下降22%，環(huán)比下降11%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今64城成交面積達(dá)17793萬平米，累計(jì)同比下降33%。全國(guó)23城二手房成交面積為143萬平米，同比增速55%，前值52%；年初至今累計(jì)成交面積5551萬平米，同比增速-16%，前值-17%。
　　投資端：2022年第44周，全國(guó)100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積5420萬平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積3718萬平方米，同比增加3%，成交溢價(jià)率為1%。濟(jì)南和蘇州完成集中供地。蘇州第四批集中供地原掛牌20宗地，其中2宗延期，剩余18宗，總出讓面積77.3萬方，總建筑面積147.0萬方，總起價(jià)179.2億元，蘇州軌交、蘇州高新地產(chǎn)各得2宗地塊。濟(jì)南第三批集中供地18宗，全部底價(jià)成交，土地總出讓建面143萬方，共攬金56億元，本土城投公司為成交主力軍。
　　融資端：國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行同比減少
　　2022年第44周，信用債發(fā)行44.5億元，同比減少54%，環(huán)比減少71%，平均加權(quán)利率3.5%，環(huán)比增加152BPs；海外債無新增發(fā)行。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。