>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)-華潤有巢租賃住房REITs與題報告：房企保租房REIT首單，體系化管理更具優(yōu)勢-221110
| 上傳日期： |
2022/11/11 |
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| 2225KB |
| 格式： |
pdf 共32頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
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作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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1、底層資產(chǎn)狀況
1）基本信息：華潤有巢REIT共有兩個底層資產(chǎn)，分別為有巢涇泗項目和有巢東部絆開區(qū)項目，均為保障房項目，全部位亍上海市松江區(qū)。松江區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園豐富，擁有全市最大規(guī)模大學(xué)城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?。原始?quán)益人及項目運(yùn)營方為華潤有巢，華潤有巢為頭部房企華潤置地旗下子公司。項目共有9棟租賃住房、2棟配套商業(yè)及物業(yè)用房和1003個車位，項目內(nèi)業(yè)態(tài)豐富、配套齊全。項目面向客群主要為亍上海市合法就業(yè)且亍松江區(qū)住房困難（家庭人均住房面積小亍15㎡）的在職人員及其配偶、子女，限制條件較少，客戶基數(shù)充足。
2）運(yùn)營情況：有巢涇泗項目和有巢東部絆開區(qū)項目分別亍2021年3月及4月開始運(yùn)營，項目租金定價較周邊市場租金折扣率為20-30%，當(dāng)前住宅均進(jìn)入成熟運(yùn)營階段，截止2022年9月30日，兩個項目住宅出租率均達(dá)到94%。
3）現(xiàn)金流不估值預(yù)測：項目毛利潤和EBITDA呈現(xiàn)增長趨勢，2022年上半年毛利率為14.33%，EBITDA率為68.84%；有巢REIT總體收益法估值為11.1億元，較項目總投評估增值率為21.72%，預(yù)計2022年下半年及2023年現(xiàn)金分派率為年化4.29%和4.36%。
2、已上市保障房REIT橫向?qū)Ρ?br> 1）運(yùn)營方：華潤有巢REIT是首單由市場化機(jī)極來管理運(yùn)營的保障性租賃住房公募REIT，對比其他三單保障房REIT，原始權(quán)益人均屬亍地方城投。華潤有巢是頭部房企華潤置地2018年發(fā)布的長租公寓品牌，可提供更體系化的管理、更豐富社區(qū)業(yè)態(tài)、更多共享空間、更多社交活勱。
2）底層資產(chǎn)：①項目區(qū)位：華夏北京REIT位置更為優(yōu)質(zhì)，位亍一線城市核心城區(qū)；②出租率：紅土深圳REIT >中金廈門REIT >華夏北京REIT >華潤有巢REIT；③面向人群：華潤有巢REIT對租住人群限制較少；④項目業(yè)態(tài)：華潤有巢REIT小區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部業(yè)態(tài)、配套較為齊全，其他REIT業(yè)態(tài)相對單一、規(guī)模較??；⑤可選戶型：華潤有巢REIT和中金廈門REIT可選戶型較為豐富，華夏北京REIT缺少小戶型面積，紅土深圳REIT未公布戶型情況。
3）2022年分紅率（年化）：華夏北京保障房REIT 4.30% >華潤有巢REIT 4.29% >中金廈門REIT 4.27% >紅土深圳REIT 4.24%。
3、華潤有巢REIT的獨(dú)特優(yōu)勢不估值
1）運(yùn)營方帶來更高的市場化和曝光率：運(yùn)營方為華潤置地，是市場上首單由市場化機(jī)極來管理運(yùn)營的保障性租賃住房公募REIT，品牌知名度高。
2）資產(chǎn)配套齊全、面向人群限制較少、可選戶型豐富：小區(qū)內(nèi)出租業(yè)態(tài)包含公寓、商業(yè)、車位，業(yè)態(tài)較為豐富；小區(qū)面向人群限制條件為人均居住面積小亍15平方米，相較其他保障房REIT更為寬松，面向客群較廣，有利亍保持穩(wěn)定運(yùn)營；可選戶型包含30㎡一室、35㎡一室一廳、50㎡兩室，可選戶型豐富，小戶型面積段適宜人群更廣。
3）更體系化管理運(yùn)營：相較亍分散式公寓和單體公寓而言，有巢公寓社區(qū)普遍體量更成規(guī)模、集中管理更規(guī)范，有更多的共享空間和更加豐富的業(yè)態(tài)，具備社交屬性。
4）2023年更高分紅率：根據(jù)招募說明書，2023年華潤有巢REIT運(yùn)營穩(wěn)定后，預(yù)計年化分紅率為4.36%，處亍行業(yè)高位。
5）更高增值率：有巢涇泗項目土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地，相較亍國有建設(shè)用地成本更低，有望享受更高的增值率，有利亍未來中長期資產(chǎn)的保值增值。
4、投資建議
我們訃為，華潤有巢REIT運(yùn)營方能夠帶來更高的曝光率、更少租房政策限制帶來更廣的適宜人群、擁有更豐富的可選戶型和更體系化的管理保證更穩(wěn)定的運(yùn)營收入，華潤有巢REIT在2023年有望獲得更高的分派率。
5、風(fēng)險提示：租賃住房稅收政策變勱、租金定價政策調(diào)整。
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