>> 浙商證券-物業(yè)管理行業(yè)：物業(yè)投資的邏輯、空間和標的選擇-221119
| 上傳日期： |
2022/11/20 |
大小： |
1758KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
1.物業(yè)公司業(yè)務(wù)模式本質(zhì)：抗經(jīng)濟周期較強的永續(xù)現(xiàn)金業(yè)務(wù)
物業(yè)公司的本質(zhì)是為已簽約管理的小區(qū)提供基礎(chǔ)管理服務(wù)和增值服務(wù)，并因此收取一定的管理費。物業(yè)公司目前仍處于第一階段，即規(guī)模增長。因此物業(yè)公司的主要成長來自于在管面積的增長。在管面積的增長既可以是內(nèi)生于關(guān)聯(lián)房企竣工面積交付，也可以是物管公司拓展第三方開發(fā)項目獲得管理面積。通常物業(yè)公司物業(yè)費收繳率高，存量項目收入確定性強，因此物業(yè)公司的業(yè)績增長應(yīng)該具備較強的抗經(jīng)濟周期屬性。
2.物業(yè)公司歷史估值復(fù)盤：2020年疫情下的熱門賽道，2021-2022年受地產(chǎn)板塊估值下挫
2020年疫情爆發(fā)后，物業(yè)板塊反而迎來了估值提升。一方面物業(yè)承擔為業(yè)主提供最后一公里生活服務(wù)和社區(qū)消殺的重要任務(wù)，社匙增值服務(wù)迎來增長；另一方面2016-2020年關(guān)聯(lián)房企銷售陸續(xù)進入竣工交付，推升物業(yè)公司在管面積以及對應(yīng)收入和利潤增速。
2021年恒大出現(xiàn)債務(wù)遠約后，物業(yè)板塊估值整體下挫。物業(yè)公司和母公司房企之間的母子關(guān)聯(lián)導(dǎo)致市場擔心物業(yè)公司可能會成為母公司房企的融資工具。此外，母公司房企銷售持續(xù)下降，預(yù)示著未來可提供給物業(yè)公司竣工交付的面積增速會持續(xù)減弱。
AH物業(yè)板塊估值具有一定相似性：規(guī)模大且市值高的物業(yè)公司在估值調(diào)整前普遍有估值溢價，PEG>1。中型市值和規(guī)模的物業(yè)公司PEG約為0.8，小規(guī)模和小市值的物業(yè)公司PEG約為0.5。此外A股央國企物業(yè)公司PEG>2，2021-2022年估值回調(diào)丌顯著，A股民營物業(yè)公司PEG約為1。
3、物企數(shù)據(jù)梳理及投資建議：
我們認為物業(yè)公司基本面可以分成規(guī)模成長性、管理效率、收入增長潛力、獨立性和利潤穩(wěn)定性五個方面來衡量。短期地產(chǎn)行業(yè)基本面筑底未完成前，我們認為物業(yè)公司和地產(chǎn)公司受政策影響同漲同跌；地產(chǎn)行業(yè)基本面企穩(wěn)后，物業(yè)公司有望走出獨立行情，估值回歸，由業(yè)績增速而定。我們認為，地產(chǎn)基本面筑底在即，物業(yè)公司還有較大修復(fù)空間，推薦物業(yè)公司為：
1）短期地產(chǎn)基本面企穩(wěn)，民企遠約風險解除，帶來民企物業(yè)估值修復(fù)：重點推薦碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)
2）以穩(wěn)健為主，分享公司穩(wěn)定收入和利潤增速，獲得EPS增長收益：中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)
風險提示：1）房地產(chǎn)政策放松速度及力度不及預(yù)期，導(dǎo)致基本面修復(fù)不及預(yù)期，房地產(chǎn)板塊持續(xù)出現(xiàn)信用風險事件，影響物業(yè)板塊估值修復(fù)；2）外拓市場競爭加劇，導(dǎo)致外拓進度不及預(yù)期；3）收并購激進將導(dǎo)致商譽戒出現(xiàn)減值風險；
|
|
