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受行業(yè)深度調(diào)整影響，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)擔(dān)憂持續(xù)緩釋；近期密集發(fā)布的刺激政策帶來(lái)地產(chǎn)行業(yè)邊際改善，進(jìn)一步提振市場(chǎng)預(yù)期。受地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與上半年恒大物業(yè)等事件影響，市場(chǎng)質(zhì)疑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端調(diào)用物業(yè)現(xiàn)金流的可能性較大，部分投資者甚至對(duì)物業(yè)管理公司作出了較為極端的兩大假設(shè)，即現(xiàn)金流質(zhì)量不佳與應(yīng)收賬款端持續(xù)失血。目前該預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)，主要是由于1）近期地產(chǎn)刺激政策如“第二支箭”、“16條”、“保函”等的密集發(fā)布，在融資端對(duì)房企給予明確支持，促使市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)信心有所提升，物管行業(yè)短期內(nèi)邊際改善。2）今年以來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端銷售改善有限，對(duì)管理層而言，其在物企持股比例較高，且地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)好轉(zhuǎn)尚需時(shí)日，“調(diào)用物業(yè)資金救開(kāi)發(fā)”的可能性持續(xù)減弱，現(xiàn)金流的質(zhì)量與關(guān)聯(lián)交易的安全性逐步為市場(chǎng)接受?？傮w而言，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的擔(dān)憂逐漸緩解。
　　本輪板塊機(jī)會(huì)的主要驅(qū)動(dòng)為基于PB基礎(chǔ)上的價(jià)值重估。本輪物業(yè)板塊的上漲主要驅(qū)動(dòng)因素是預(yù)期的改善帶來(lái)基于PB的價(jià)值重估，體現(xiàn)為應(yīng)收賬款惡化程度有限，市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)物企的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力逐步予以肯定，對(duì)現(xiàn)金等資產(chǎn)端價(jià)值予以重估。
　　前期市場(chǎng)分歧較大的實(shí)力物企估值修復(fù)彈性較高。我們?cè)?1月5日的深度報(bào)告中觀點(diǎn)鮮明地提示高彈性物企（即市場(chǎng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性分歧較大，PB較低的實(shí)力物企）的投資機(jī)會(huì)，目前再次提示相關(guān)機(jī)會(huì)，推薦排序?yàn)楦邚椥晕锲蟠笥诟叱砷L(zhǎng)物企，也即基本面優(yōu)質(zhì)、但前期市場(chǎng)對(duì)母公司破產(chǎn)或者調(diào)用物企資金可能性分歧較大的物企，存在較為嚴(yán)重的價(jià)值低估現(xiàn)象，可以先享有一波資產(chǎn)與業(yè)務(wù)價(jià)值重估帶來(lái)的提升，待行業(yè)基本面完全轉(zhuǎn)好之后，業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性有望貢獻(xiàn)新一輪估值提升。
　　投資建議：受益于近期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端促進(jìn)政策密集推出，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性預(yù)期有所改善，對(duì)物企的獨(dú)立性認(rèn)知持續(xù)強(qiáng)化，物業(yè)管理行業(yè)估值有望進(jìn)一步提升。維持物業(yè)管理行業(yè)“推薦”評(píng)級(jí)。公司層面建議關(guān)注高彈性與高成長(zhǎng)兩條投資主線：1）高彈性標(biāo)的：市場(chǎng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性分歧較大、PB較低、且母公司受益近期政策較多的實(shí)力物企——旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)；2）高成長(zhǎng)標(biāo)的：業(yè)務(wù)具有強(qiáng)確定性、母公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、收入規(guī)模高增長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)物企——濱江服務(wù)、新希望服務(wù)。上述公司長(zhǎng)期考慮特色增值業(yè)務(wù)成長(zhǎng)與滲透率提升，短期仍以價(jià)值重估為主。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)邊際改善低于預(yù)期；物業(yè)企業(yè)應(yīng)收款賬齡增加超預(yù)期；收繳率降低超預(yù)期；增值服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期；規(guī)模增長(zhǎng)低于預(yù)期。