>> 民生證券-宏觀專題研究：地產(chǎn)紓困有了新變化-221126
| 上傳日期： |
2022/11/26 |
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| 格式： |
pdf 共16頁(yè) |
來源： |
民生證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
周君芝 |
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今年7月地產(chǎn)風(fēng)波引發(fā)社會(huì)各界對(duì)地產(chǎn)憂慮，保交樓政策開始浮出水面。
中央和地方紛紛出臺(tái)相應(yīng)紓困政策，推進(jìn)樓盤復(fù)工并提振樓市信心。11月以來，地產(chǎn)利好政策頻出，較之前（主要是三季度）地產(chǎn)紓困有明顯改善。
之前（主要在三季度推出的政策）地產(chǎn)保交樓紓困方式可以分為三類。
第一類，各地自主設(shè)立紓困基金。鄭州市設(shè)立100億房地產(chǎn)紓困基金，由市財(cái)政局下屬國(guó)企牽頭出資，房企與地方平臺(tái)建立子基金，隨后申請(qǐng)母基金支持，房企是最終還款人。
第二類，政策性銀行設(shè)立2000億專項(xiàng)借款。省政府“統(tǒng)貸統(tǒng)還”，其為最終還款人。
第三類，政策性銀行提供的棚改貸款。鄭州市與國(guó)開行簽訂了1600億棚改項(xiàng)目貸款。同樣采用“統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式，但統(tǒng)貸統(tǒng)還主體為市級(jí)政府，市區(qū)級(jí)政府為最終還款人。
之前三類保交樓紓困工具的內(nèi)核機(jī)制及針對(duì)性目標(biāo)存在差異。
地方紓困基金針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目，要求后續(xù)銷售收入能夠覆蓋投資支出，并且資金成本較高。此類基金旨在篩選出停工樓盤中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，對(duì)實(shí)質(zhì)性解決大面的保交付問題，效果有限。
2000億專項(xiàng)借款面向已逾期交付停工項(xiàng)目，資金成本適中。專項(xiàng)借款能夠相對(duì)解決商業(yè)價(jià)值較低項(xiàng)目的保交付問題。資金僅能用于工程續(xù)建，無法給房企提供額外流動(dòng)性。
1600億棚改貸款主要用于回購(gòu)地方安置房，資金成本相對(duì)較低。棚改貸款一方面能夠用于續(xù)建停工安置房，解決部分拆遷居民的居住民生問題，另一方面通過安置房的回購(gòu)，可以給房企提供一定流動(dòng)性，緩解房企資金壓力。
之前三類保交樓紓困方式各有推進(jìn)難點(diǎn)。
地方紓困基金最大的難點(diǎn)是，符合基金要求的項(xiàng)目有限。紓困基金對(duì)項(xiàng)目未來收益要求較高，本身符合條件項(xiàng)目數(shù)量有限，各城市設(shè)立的基金規(guī)模也普遍低于50億元。
2000億全國(guó)專項(xiàng)借款最大的難點(diǎn)是，投放速度較慢，體量規(guī)模小。2000億面向的停工項(xiàng)目往往背負(fù)沉重債務(wù)負(fù)擔(dān)，專項(xiàng)借款到位前，需要耗費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間厘清項(xiàng)目資方及債務(wù)人利益關(guān)系，影響資金投放效率。
棚改貸款最大的難點(diǎn)是，項(xiàng)目收益有限，難在全國(guó)大面鋪開。棚改貸款依靠未來土地出讓金，當(dāng)前土地市場(chǎng)低迷，棚改貸款大規(guī)模投放或?qū)⒓哟蠡鶎诱?cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)。
11月保交樓紓困工具箱擴(kuò)容，后續(xù)地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)有望加速推進(jìn)。
11月11日央行、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)十六條地產(chǎn)紓困措施，11月21日新設(shè)立2000億保交樓免息再貸款。相較此前的保交樓紓困方式，本輪地產(chǎn)政策更專注“保項(xiàng)目主體”。
其一，對(duì)于2000億全國(guó)專項(xiàng)借款，“十六條”鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供專項(xiàng)配套融資，且后續(xù)半年內(nèi)不調(diào)整貸款風(fēng)險(xiǎn)分類。2000億再貸款加持之后，后續(xù)或有更多資金投向已逾期停工項(xiàng)目，保交樓問題解決進(jìn)展有所加快。
其二，對(duì)于棚改貸款，“十六條”鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為各類主體收購(gòu)、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于租賃住房提供資金支持，且該項(xiàng)貸款不納入貸款集中度管理。后續(xù)政府相關(guān)部門或能夠獲取租賃住房貸款，向地產(chǎn)商回購(gòu)住房，租賃住房回款也能成為政府后期還款來源。如此一來，政府既可以儲(chǔ)備租賃住房房源，又可為地產(chǎn)行業(yè)注入流動(dòng)性。
11月紓困政策的力度更向房企主體傾斜，這一思路較之前有明顯調(diào)整。我們預(yù)計(jì)此類紓困政策效果也會(huì)明顯改善，后續(xù)地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)有望加速推進(jìn)。保交付預(yù)期夯實(shí)之后，居民信心才會(huì)企穩(wěn)，這對(duì)今年以來偏弱的內(nèi)需經(jīng)濟(jì)而言，無疑是一個(gè)好消息。
風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展超預(yù)期，房屋銷售修復(fù)不及預(yù)期。
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