>> 中信證券-債市啟明系列：供給側下的煤炭債到三箭齊發(fā)的地產(chǎn)債-221201
| 上傳日期： |
2022/12/1 |
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| 2333KB |
| 格式： |
pdf 共35頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
明明,李晗,徐燁烽 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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歷史鮮有如2022年11月般對房地產(chǎn)行業(yè)的支持性政策密集出臺，支持的范圍在擴大，支持力度也在加強。在房地產(chǎn)行業(yè)長期底部徘徊下，近期集中的支持性政策對債市情緒確有拉動，市場情緒轉暖，帶動地產(chǎn)債估值快速修復。我們相信政策-銷售-融資的逐步修復確定性很大，但是地產(chǎn)康復實難一蹴而就，尤其是信用風波后重構地產(chǎn)債的研究方法以及重建投資者對于地產(chǎn)信用融資的信心，知易行難。情緒主導的市場行情料難以持續(xù)，地產(chǎn)債的切實修復還需落實到基本面維度。投研視角下，市場信息紛雜，太理性可能會錯失良機，央國企、混合所有制與民企資質(zhì)仍在分化，追求高收益機構低買高賣如魚得水，而常規(guī)機構可關注屬性會帶來的套利機會。
▍價格觸底反彈，11月走勢一波三折。11月以來，在政策面集中釋放利好信號加持下，地產(chǎn)債表現(xiàn)火熱。截至11月29日，存續(xù)地產(chǎn)債收盤價平均值和加權平均值較月初分別上行13.08%和12.74%。分時間看，上旬地產(chǎn)債價格整體下行，主要因為弱經(jīng)濟預期下市場對房地產(chǎn)行業(yè)基本面預期偏空；中旬預售資金監(jiān)管放寬，市場情緒轉暖，地產(chǎn)債行情反彈，其中15-18日受債市調(diào)整影響短暫下行；下旬中央層面支持性政策集中出臺，地產(chǎn)債行情延續(xù)11月中旬的漲勢。
▍政策面多角度支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。今年以來，地產(chǎn)行業(yè)政策不斷加碼，托舉底部徘徊的基本面。每一輪利好下，支持的范圍在拓寬，支持的力度也在加強。近期中央層面密集出臺支持性政策，預售資金監(jiān)管“松綁”、貸債股融資“三箭”齊發(fā)、保持信托資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定、延長貸款集中度過渡期等從化解房企流動性困境角度提振市場信心，鼓勵協(xié)商個人住房貸款延期還本付息、滿足合理個人住房貸款需求、保護展期個人征信權益等政策從呵護購房需求角度刺激房地產(chǎn)消費。
▍基本面弱修復，銷售轉正可期。我們從拿地及開發(fā)投資、新建和竣工、銷售三個階段展望未來房地產(chǎn)行業(yè)走勢。拿地及開發(fā)投資方面，2022年1-10月，全國百強房企拿地總額同比下降50.2%，增速連續(xù)四個月收窄，房企拿地意愿正逐步恢復；10月房企開發(fā)投資完成額同比減少16.00%，同比增速較9月繼續(xù)下行，顯示房企開發(fā)投資意愿繼續(xù)下降。新建和竣工方面，2022年10月，地產(chǎn)新開工面積同比減少35.08%，同比降幅較9月收窄9.27個百分點；竣工面積環(huán)比增加41.51%；地產(chǎn)行業(yè)開竣工增速剪刀差較9月進一步收斂。銷售方面，10月30大中城市商品房成交數(shù)量為9.79萬套，同比下降22.70%；具體到公司層面，1-10月百強房企銷售額為60954.60億元，同比下降43.4%。隨著配套支持政策逐漸落地、部分地方陸續(xù)放松購房限制、市場信心不斷恢復，預計銷售數(shù)據(jù)或將改善。
▍系統(tǒng)性風險逐步化解，個體風險猶存。11月以來對房地產(chǎn)的支持政策主要以市場化的方式逐步化解存量債務風險，優(yōu)質(zhì)房企或將受益，而弱資質(zhì)房企仍需等待重組紓困或銷售回暖。雖然行業(yè)整體系統(tǒng)性風險在逐步化解，但個體的輿情與展期風險仍然存在，我們預計短期房地產(chǎn)行業(yè)仍將與個體的信用風險和輿情事件相互交織，需警惕非系統(tǒng)性風險擾動，或會推高地產(chǎn)債利差。
▍債市策略：近期集中的支持性政策對債市情緒確有拉動，地產(chǎn)債估值在情緒向好下快速修復，但情緒主導的市場行情料難以持續(xù)，地產(chǎn)債的切實修復還需落實到基本面向好。站在基本面角度，雖然行業(yè)系統(tǒng)性風險在逐步化解，但個體風險猶存，未來地產(chǎn)債走勢還需綜合考量配套政策落地節(jié)奏、基本面、資金流入等因素，行業(yè)修復到康復的路徑需等待基本面的切實改善。
▍風險因素：宏觀經(jīng)濟增速下行壓力增大；銷售數(shù)據(jù)低于預期；地產(chǎn)監(jiān)管政策收緊導致融資環(huán)境惡化；個別房企信用風險事件頻出等。
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