>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：物企“借箭”，板塊迎來爆發(fā)期-221204
| 上傳日期： |
2022/12/5 |
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pdf 共13頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：物企“借箭”板塊迎來爆發(fā)期
11月1日-11月30日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲幅達81.71%，在恒生綜合行業(yè)13個板塊中排名第1，遠超其余行業(yè)指數(shù)，超額收益明顯。20家物企漲幅超50%，其中以碧桂園服務(wù)漲幅最高，達178.72%。
風(fēng)險向下估值向上
11月地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”，有利于民營房企信用風(fēng)險緩釋，也有利于投資者對中國房地產(chǎn)市場的信心重建，更加有利于對物業(yè)企業(yè)估值信心的重建。
11月1日-11月30日，港股物業(yè)PE（TTM）由9.03倍回升至14.29倍。民營房企的信用風(fēng)險緩釋，是物企估值修復(fù)的關(guān)鍵所在。2021年中旬以來，受房企債務(wù)違約下的恐慌情緒蔓延，物企交易以規(guī)避風(fēng)險為主，從這一層面來看，房企信用風(fēng)險緩釋是本輪物業(yè)估值修復(fù)的關(guān)鍵，我們認為目前對房地產(chǎn)政策的新一輪寬松已啟動，民營房企信用風(fēng)險緩釋，行業(yè)曙光已現(xiàn)，當(dāng)前為物業(yè)板塊配置的好時機。
基本面穩(wěn)固行業(yè)確定性仍在
2021年物企業(yè)績兌現(xiàn)基本完成，2022年物企外拓持續(xù)發(fā)力，存量市場基本面穩(wěn)固。從歷史數(shù)據(jù)來看，即使地產(chǎn)行業(yè)于2021年中超速下行，物企于2021年初定下的目標(biāo)亦基本完成。
從收入目標(biāo)及完成情況來看，去年物企業(yè)績目標(biāo)基本完成。從今年年中數(shù)據(jù)來看，收入增速仍維持較高水平。2022H1營收TOP15物企加權(quán)平均增速達到37.8%，所有上市物企（剔除停牌物企及未有2021年數(shù)據(jù)的京城佳業(yè)及金茂服務(wù)）加權(quán)平均增速達到32.3%，收入增速仍保持在較高水平。
從凈利潤情況來看，去年物企業(yè)績目標(biāo)同樣基本完成，有少數(shù)物企受特殊風(fēng)險因素影響利潤大幅下降，主要為地產(chǎn)關(guān)聯(lián)風(fēng)險。我們認為，物業(yè)行業(yè)基本面穩(wěn)固，隨著地產(chǎn)信用風(fēng)險緩釋，有利于市場對物業(yè)的認知重新調(diào)整回歸，物業(yè)行業(yè)存量市場發(fā)展的確定性仍在。
數(shù)據(jù)追蹤（11月28日-12月2日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2022年12月2日，持有1045.09萬股，較上周上漲6.59%，持股市值1.64億元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年11月28日至12月2日，增幅最大的是世茂服務(wù)，本周增幅5.43%。降幅最大的是建發(fā)物業(yè)，降11.67%。持股比例最高為保利物業(yè)，為63.24%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.38億股。
投資策略：我們認為目前物業(yè)板塊已進入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續(xù)加強。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
風(fēng)險提示：房企資金鏈緊張拖累物企，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險，外拓增速不及預(yù)期。
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