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核心觀點
　　統(tǒng)計局公布2022年11月房地產市場運行情況。房地產銷售面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為10071萬平米/9816億元/9918億元/7910萬平米，同比增速分別為33.3%/-32.2%/-19.9%/-50.8%，前值-23.2%/-23.7%/-16.0%/-35.1%。
　　11月銷售降幅擴大，基本面仍存在慣性下行壓力。11月銷售面積同比增速下滑10.1個百分點，銷售金額下滑8.5個百分點，單月增速均創(chuàng)下半年新低；銷售均價為9,747元/平方米，環(huán)比增長0.6%，隨著新一輪降價在多個城市廣泛開展，預計后續(xù)銷售均價仍會有下降壓力。11月以來各地需求端政策繼續(xù)加碼，但由于全國范圍內疫情多點散發(fā)的影響，以及居民對收入預期和房價預期轉弱，政策效果尚未完全顯現(xiàn)，銷售仍處于慣性下行階段。
　　新開工維持大幅度下滑，房地產投資繼續(xù)走弱。11月新開工面積同比下降50.8%，前值為-35.1%，從絕對規(guī)模來看為全年新低（不考慮1-2月春節(jié)假期影響）。新開工持續(xù)低迷受到銷售持續(xù)下行、流動性緊張及前期拿地不足等多方面影響?？紤]到當前銷售降幅仍在走闊，11月的融資支持政策均涉及保交樓資金推進措施，預計年底保交樓力度仍大，新開工走弱趨勢不會改變。11月房地產投資同比下滑19.9%，降幅擴大。當前房企資金面仍在收緊土地購置和新開工跌幅均在加深，保交樓的建安投資尚不足以支撐房地產投資的改善，投資完成額仍將處于探底過程中。
　　到位資金尚未改善，同比降幅再度擴大。資金面來看，11月份房地產企業(yè)到位資金10,833億，同比增速-35.4%，前值為-26.0%。分項來看，盡管11月融資政策寬松密集出臺，但國內貸款和自籌資金項（包含債券、非標融資）仍出現(xiàn)較大下滑，實際落地效果仍需觀察。需求端銷售回款對房企資金面仍在持續(xù)拖累。在銷售端未見明顯改善的局面下，我們認為房企資金面仍將持續(xù)承壓。
　　行業(yè)集中度總體維持下降趨勢，百強房企銷售弱于行業(yè)平均。2022年1-11月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企銷售金額的同比增速分別為35.6%、-44.4%、-52.5%和-43.4%。1-11月TOP10銷售集中度為22.8%，前值22.6%，全年來看集中度進一步下降難以避免。
　　投資建議與投資標的
　　本月行業(yè)主要指標降幅進一步擴大，基本面仍存在慣性下滑的壓力。11月融資端寬松政策密集出臺，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”，多部門發(fā)文允許銀行保函置換部分預售監(jiān)管資金，證監(jiān)會恢復房企股權再融資、中債增增信民營房企發(fā)債、銀行提供大額授信額度等支持政策疊加釋放，能夠緩解房企部分流動性壓力，推動“保交樓”在項目層面更快形成實物工作量，從到位資金情況來看落地效果仍待持續(xù)顯現(xiàn)。我們認為市場化法治化原則下的紓困本身不創(chuàng)造信用，后續(xù)決定企業(yè)信用修復的關鍵是資產價格和銷售去化速度。需求端政策亦在繼續(xù)加碼，認房認貸等政策放松進一步擴大至杭州、成都等核心城市，但由于當前居民對收入預期和房價預期轉弱，疫情形勢仍存在不確定性，房企在購房者端的信用也未完全修復，短期內銷售慣性下行或會持續(xù)。結合劉鶴副總理明確房地產行業(yè)是國民經濟支柱的表述，未來供需兩端仍有可能出臺新的寬松政策，從而推動基本面緩慢復蘇。預計企業(yè)間分化仍將加劇，我們看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經營的高評級民企在當前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風險提示
　　地產逆周期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險進一步擴大。