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2022年基準(zhǔn)期假設(shè)
　　在當(dāng)前2022年全年數(shù)據(jù)并未完全披露的情況下，我們假設(shè)第四季度部分統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)增速與9月同比增速保持一致，假設(shè)四季度行業(yè)同比平穩(wěn)的情況下，補(bǔ)全全年數(shù)據(jù)，作為2023年行業(yè)預(yù)測(cè)的基準(zhǔn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的增速采用我們的預(yù)測(cè)框架完成2022年基準(zhǔn)期數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)。
　　銷(xiāo)售測(cè)算
　　銷(xiāo)售規(guī)模的測(cè)算我們沿用此前分析框架，同樣從市場(chǎng)供應(yīng)和需求雙方面切入。其中，供給我們分為兩塊，新增拿地新增推盤(pán)的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，以及過(guò)去拿地開(kāi)工但并未完成銷(xiāo)售的歷史庫(kù)存。居民購(gòu)房需求變化對(duì)應(yīng)在庫(kù)存去化率的層面進(jìn)行分析。
　　銷(xiāo)售測(cè)算：整體庫(kù)存持續(xù)下降
　　從累計(jì)可售開(kāi)工規(guī)模和累計(jì)銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房庫(kù)存規(guī)模仍舊持續(xù)下降，2022年后，開(kāi)工下行速度顯著快于銷(xiāo)售下行速度。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售的不明朗預(yù)期，決定了開(kāi)工供應(yīng)的速度先于銷(xiāo)售快速下行。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　地產(chǎn)調(diào)控政策變化：報(bào)告主要假設(shè)建立在調(diào)控政策穩(wěn)定的前提假設(shè)下，由于需求端變動(dòng)受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響顯著，政策變化將影響去化率假設(shè)，導(dǎo)致銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性下降。同時(shí)，進(jìn)一步影響開(kāi)工、施工及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的相關(guān)測(cè)算。
　　引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)：報(bào)告引用的公開(kāi)數(shù)據(jù)可能存在信息滯后或更新不及時(shí)，存在引用數(shù)據(jù)滯后導(dǎo)致對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果及分析結(jié)論的準(zhǔn)確性產(chǎn)生影響。
　　測(cè)算偏差風(fēng)險(xiǎn)：報(bào)告中對(duì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的測(cè)算是基于一定的假設(shè)前提，預(yù)測(cè)結(jié)果存在與實(shí)際情況偏差的風(fēng)險(xiǎn)。
　　融資政策變化：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，融資政策對(duì)房企流動(dòng)性影響顯著。信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散將不利于房企籌集足夠資金進(jìn)行項(xiàng)目正常施工及開(kāi)發(fā)，進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)、投資。
　　土地市場(chǎng)出讓規(guī)則變化：銷(xiāo)售、開(kāi)工等測(cè)算，均基于土地市場(chǎng)供應(yīng)能夠充分滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商拿地需求。土地市場(chǎng)出讓規(guī)則變化，如將影響報(bào)告中關(guān)于銷(xiāo)售、拿地、開(kāi)工、投資等方面的測(cè)算結(jié)果。
　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策變化：房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策中，包括預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售要求等，對(duì)于開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)效率影響顯著。資金周轉(zhuǎn)加速或減慢將顯著影響行業(yè)現(xiàn)金使用效率，進(jìn)而影響開(kāi)工、銷(xiāo)售、拿地等方面的測(cè)算結(jié)果。