>> 新華匯富-匯富快訊：香港及中國市場日報-221230
| 上傳日期： |
2022/12/30 |
大小： |
599KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
新華匯富 |
| 評級： |
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作者： |
李錦明,崔喻盛 |
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今日焦點:
恆隆地產(chǎn)(101HK - HK$15.2):中國重新開放邊境或為公司帶來負(fù)面影響
今日焦點:
商場和寫字樓的租金收入面臨更多短期逆風(fēng)
事件(a)根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，11月份香港甲級寫字樓的空置率為11.6%。市場料直至2025年，港島區(qū)將有350萬方尺新寫字樓供應(yīng)(目前港島區(qū)甲級寫字樓的總存量~400萬平方米)。由於需求疲弱和高空置率，我們預(yù)計23年的每尺平均月租將下降3%-7%(11月時~每尺平均55.5港元)。
事件(b)中國將重新開放邊境，從23年1月8日起取消隔離。隨著國際出境游的放開，我們認(rèn)為將令內(nèi)地本土的零售支出減少，並拖慢內(nèi)地高端商場及零售銷售復(fù)甦。
我們的觀點：恆隆地產(chǎn)專注於中國高端商場(高端商場的租金收入約佔總收入的40%），而香港寫字樓租金收入亦佔整體收入約10%，預(yù)計股價表現(xiàn)將遜於同業(yè)。
重點:
租戶於中國的銷售額在22年第3季度有所恢復(fù)，但我們對22年第4季度和23年第1季度的表現(xiàn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。根據(jù)管理層表示，公司租戶於中國高端商場的銷售在2022年第三季度錄得同比正增長，雖然人流量仍錄近20%的同比減少。
不過，由於(1)內(nèi)地疫情於第四季反覆，(2)於23年第1季度開始跨境正?；?，我們預(yù)計人流量將進一步減少並影響租戶的銷售。
租戶在香港的銷售額（香港購物商場的租金收入約佔總收入的18%）在2022年第3季度有所恢復(fù)，但我們關(guān)注22年第4季度和23年第1季度的表現(xiàn)。受惠於(1)消費券和(2)社交距離政策的放寬，香港購物商場的人流量在2022年第3季度回復(fù)到疫情前的水平。
然而，考慮到（1）更多本地人到海外旅遊和消費（10月/11月出境人數(shù)分別為21.26萬人次/44.36萬人次，同比增長576%/400%），(2)與中國僅逐步恢復(fù)通關(guān)(中國遊客約佔2019年遊客的80%)，香港經(jīng)濟增長疲弱(香港第三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比-4.5%)，我們關(guān)注短期銷售表現(xiàn)。
穩(wěn)定的投資物業(yè)項目落成，公司在中國在建的投資物業(yè)面積約為1.03百萬平米(預(yù)期將於2023-2027年落成)。當(dāng)所有項目落成後，公司在中國的投資物業(yè)面積將較目前增加47% (目前~2.21百萬平米)，將有利帶動租金收入表現(xiàn)。
受惠於(1)防疫政策放寬，(2)穩(wěn)定的投資物業(yè)項目落成，我們預(yù)計於21-25年間公司的收入可有~20%的複合年增長率。不過，公司股價自11月起已升~54%，我們認(rèn)為這已反映主要利好因素。股票的交易價格為12.2倍FY23EPE/0.48倍PB，（3年平均值為14.3倍/0.55倍），收益率為5.2%。在同業(yè)中，我們更看好冠君產(chǎn)業(yè)信託（2778 HKHK$3.11），因為(1)朗豪坊（約佔總收入的27%）可以受益於與中港恢復(fù)通關(guān)，(2)更合理估值(15倍23年P(guān)E，0.37倍PB，收益率6.2%)。(李錦明)
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