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樓市：銷售復(fù)蘇羸弱，需求端政策仍具調(diào)整空間。供給端“三支箭”持續(xù)發(fā)力，但需求端銷售市場(chǎng)復(fù)蘇仍緩慢。二手房掛牌量在年初限售放松環(huán)境下不斷增高，一二手倒掛收窄影響房?jī)r(jià)預(yù)期。1-11月商品住宅銷售面積10.27億平，同比降26.2%。商品住宅新開工、施工面積降幅走擴(kuò)，竣工面積降幅略有收窄，復(fù)蘇壓力較大。因城施策進(jìn)入深水區(qū)，部分區(qū)域加速限購松綁，政策調(diào)控逐步向高能級(jí)城市延伸，按揭等需求端政策有望適時(shí)調(diào)整。展望23年，目前政策密集釋放，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并刺激銷售市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇，但房貸利率優(yōu)化、高能級(jí)城市調(diào)控政策改善等方面仍具一定空間。銷售市場(chǎng)有望隨著保交樓進(jìn)一步推進(jìn)，項(xiàng)目延期交付風(fēng)險(xiǎn)降低，以及需求端政策進(jìn)一步落地，房?jī)r(jià)悲觀預(yù)期逐步改善，銷售市場(chǎng)有望回歸合理水平。
　　地市：城投托底推盤意愿弱，多地調(diào)整集中出地次數(shù)。房地產(chǎn)投資降幅持續(xù)擴(kuò)大，土地出讓金和土地成交價(jià)款降幅擴(kuò)大，政府性基金中土地出讓收入下滑顯著，多重因素影響22城集中供地?zé)岫认陆?，多個(gè)城市突破“一年三拍”限制，開啟多批次集中供地。國(guó)央企積極增厚土儲(chǔ)，龍湖、濱江等少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企逆周期補(bǔ)倉，平臺(tái)公司托底拿地趨勢(shì)明顯，由于部分平臺(tái)公司自身非快周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式，出于托底入市，銷售市場(chǎng)整體不太樂觀，一些平臺(tái)公司在拿地之后不會(huì)立即選擇推盤入市。從而銷售市場(chǎng)整體承壓，尤其是民營(yíng)開發(fā)商資金鏈緊張，整體補(bǔ)庫存動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)23年供給端仍有一定壓力，傳導(dǎo)到投資端，新開工、竣工面積或?qū)⒊掷m(xù)下滑，竣工受益于保交樓推進(jìn)有望延續(xù)正增長(zhǎng)。
　　資金：“三箭齊發(fā)”支持房企融資，助力主體和項(xiàng)目企穩(wěn)回升。第一支箭信貸支持和第二支箭債券融資，第三支箭股權(quán)融資房企自救，證監(jiān)會(huì)接力銀保監(jiān)會(huì)和央行，體現(xiàn)政策對(duì)盤存量、保交樓、穩(wěn)民企、救樓市的決心。政策性銀行和商業(yè)銀行的專項(xiàng)借款和配套融資組合拳強(qiáng)化造血能力，疊加房企自身股權(quán)、債券實(shí)現(xiàn)回血能力，有望扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)到位資金降幅擴(kuò)大趨勢(shì)，境內(nèi)境外增信融資主體，應(yīng)對(duì)明年剛兌風(fēng)險(xiǎn)。
　　投資建議：第三支箭為A股房地產(chǎn)注入融資活力，加之政策預(yù)期轉(zhuǎn)好，“第一支箭”和“第二支箭”均有望地方落實(shí)，“第一支箭”和“第二支箭”對(duì)于國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民企增益顯著，而“第三支箭”對(duì)于其他民企融資彈性較大，同時(shí)避免了直接加債務(wù)杠桿進(jìn)行再融資和并購重組等形式。A股房地產(chǎn)企業(yè)利好，優(yōu)質(zhì)房企新增再融資渠道，出險(xiǎn)房企亦可補(bǔ)充流動(dòng)性應(yīng)對(duì)剛兌并完成保交樓。建議關(guān)注：新城控股（601155.SH）、中交地產(chǎn)（000736.SZ）、金地集團(tuán)（600383.SH）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、建發(fā)股份（600153.SH）、華發(fā)股份（600325.SH）等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策調(diào)控效果不及預(yù)期；商品房銷售恢復(fù)不及預(yù)期；開發(fā)商到位資金不及預(yù)期。