>> 申萬宏源-華發(fā)股份(600325)收購(gòu)融創(chuàng)文旅深圳項(xiàng)目，積極拓張、增厚核心資產(chǎn)-230104
| 上傳日期： |
2023/1/4 |
大小： |
723KB |
| 格式： |
pdf 共4頁(yè) |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 下載權(quán)限： |
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收購(gòu)融創(chuàng)文旅深圳項(xiàng)目、積極拓張，增厚核心資產(chǎn)價(jià)值，構(gòu)建多元業(yè)態(tài)藍(lán)圖。公司發(fā)布公告，擬收購(gòu)深圳融創(chuàng)文旅持有的深圳融華置地51%股權(quán)（股權(quán)收購(gòu)價(jià)35.7億元）及債權(quán)及利息（債權(quán)收購(gòu)價(jià)1,190.24萬元）。此前項(xiàng)目是華發(fā)與融創(chuàng)于2020年11月共同合作開發(fā)，項(xiàng)目獲取時(shí)總地價(jià)127.1億元，此次收購(gòu)?fù)瓿珊笕A發(fā)持有股權(quán)從49%提升至100%。項(xiàng)目公司主要開發(fā)位于深圳寶安區(qū)沙井街道的融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目，項(xiàng)目臨近寶安綜合港區(qū)、寶安機(jī)場(chǎng)，連接多條珠三角東西岸重要高速、城軌，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元化業(yè)態(tài)；項(xiàng)目占地面積43.68萬方，計(jì)容建面131.07萬方（其中辦公74.13萬方、商業(yè)9.97萬方、游樂設(shè)施10萬方、酒店4.9萬方、可售人才住宅29.96萬方等）。公司此次收購(gòu)合作方項(xiàng)目可確保項(xiàng)目開發(fā)順利推進(jìn)；積極補(bǔ)充核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提升土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)質(zhì)量，利于為公司規(guī)模成長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)；同時(shí)冰雪文旅在我國(guó)南方地區(qū)是稀缺資源，也有利于公司中長(zhǎng)期構(gòu)建多元業(yè)態(tài)發(fā)展藍(lán)圖。
22年銷售1202億、同比-1%，跑贏行業(yè)，排名升至第18，全年積極拿地?cái)U(kuò)張。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2022年全年公司銷售金額1,202億元，同比-1%；銷售面積401萬方，同比-14%。在行業(yè)逆境中，公司憑借優(yōu)異的項(xiàng)目區(qū)域布局、品牌效應(yīng)使得銷售端呈現(xiàn)更強(qiáng)韌性，公司年初至今銷售同比表現(xiàn)顯著強(qiáng)于我們跟蹤的50家房企（銷售金額同比-40%）。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，公司22年全年銷售額全國(guó)排行第18名，較21年末繼續(xù)提升14名，實(shí)現(xiàn)逆境彎道超車。拿地端，公司3Q22累計(jì)獲取16幅地塊，拿地面積137.3萬方，同比-49%，拿地/銷售面積比為54%，且布局更為聚焦核心一二線城市，其中上海獲取8幅、杭州獲取3幅地，面積分別占比51%、19%，拿地聚焦核心城市，這也推動(dòng)后續(xù)銷售彈性更可觀。22H1公司待開發(fā)土儲(chǔ)434萬平，在建1,595萬平，主要布局在核心一二線城市。
三條紅線穩(wěn)居綠檔，公司發(fā)債渠道順暢，擬定增不超60億，助力逆勢(shì)積極擴(kuò)張。截至22Q3末，公司剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率為66.3%，凈負(fù)債率79.0%，現(xiàn)金短債比1.5倍，保持三道紅線綠檔。22H1公司在證券交易所、銀行間市場(chǎng)等發(fā)起融資儲(chǔ)備額度155億元；完成全市場(chǎng)首單類Reits15.5億元轉(zhuǎn)售續(xù)期，發(fā)行南灣華發(fā)商都CMBS 35億元、威海華發(fā)新天地商業(yè)CMBN 6.3億元，22Q3公司繼續(xù)發(fā)行公司債、中票、ABS合計(jì)48.6億元，公司融資渠道保持暢通，融資優(yōu)勢(shì)明顯。此外，公司于2022年12月發(fā)布2022年非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬募集資金總額不超過60億元，其中華發(fā)集團(tuán)認(rèn)購(gòu)金額不超過30億元，本次股權(quán)融資方案也將進(jìn)一步助力公司的逆勢(shì)積極擴(kuò)張。
投資分析意見：收購(gòu)融創(chuàng)文旅深圳項(xiàng)目，積極拓張、增厚核心資產(chǎn)，維持“買入”評(píng)級(jí)。華發(fā)股份國(guó)企背景，近來銷售實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，土地儲(chǔ)備充足且聚焦核心都市圈；降負(fù)債、去杠桿成效顯著，躋身綠檔企業(yè)，未來成長(zhǎng)性、安全性兼具。鑒于公司結(jié)算有所提速，且后續(xù)毛利率有望觸底回升，我們維持22-24年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為34.2、35.9、39.6億元，當(dāng)前價(jià)格對(duì)應(yīng)22/23PE為5.9/5.6X。我們看好公司憑借質(zhì)優(yōu)量足的土地結(jié)構(gòu)和綠檔國(guó)企的融資優(yōu)勢(shì)將受益于本輪行業(yè)的格局優(yōu)化，維持目標(biāo)價(jià)至13.6元/股，對(duì)應(yīng)23年目標(biāo)PE 8倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，股權(quán)融資、項(xiàng)目收購(gòu)具備不確定性
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