>> 信達證券-華發(fā)股份(600325)收購項目增厚核心資產(chǎn)，土儲供給優(yōu)勢厚積薄發(fā)-230108
| 上傳日期： |
2023/1/8 |
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pdf 共6頁 |
來源： |
信達證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
江宇輝 |
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事件：
1) 2023年1月4日，公司全資子公司珠海華發(fā)收購深圳融創(chuàng)文旅持有的融華置地51%股權(quán)及深圳融創(chuàng)文旅對融華置地的債權(quán)及利息，其中股權(quán)收購價35.7億元，債權(quán)收購價0.12億元，購完成后珠海華發(fā)將持有融華置地100%股權(quán)。
2) 2023年1月4日，公司非公開發(fā)行A股股票申請獲中國證監(jiān)會受理。
收購合作項目股權(quán)，化解風險增厚核心資產(chǎn)。珠海華發(fā)與深圳融創(chuàng)文旅于2020年11月6日簽訂《深圳市寶安區(qū)冰雪文旅地塊項目合作開發(fā)協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議,雙方合資設(shè)立項目公司融華置地作為項目地塊的開發(fā)主體,其中華發(fā)房產(chǎn)認繳出資34.3億元，持有49%股權(quán)，融創(chuàng)文旅認繳出資35.7億元，持有項目公司51%股權(quán)。經(jīng)資產(chǎn)評估機構(gòu)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估，截至2022年11月30日，融華置地股東全部權(quán)益評估價值為70.0億元，評估增值5621.69萬元，增值率為0.81%。此次交割完成后，珠海華發(fā)應(yīng)向融華置地提供股東借款以足額向政府相關(guān)部門繳納地塊剩余地價款63.55億元。同時，融創(chuàng)集團在2025年11月23日前保留了對深圳融華置地51%股權(quán)的回購權(quán)。本次首期股權(quán)收購價款20.82億元，其余尾期股權(quán)收購價款將以其他地塊中的冰雪項目、商辦等項目公司未售物業(yè)按照成本價等額沖抵，預計實際資金占有量不大，此次收購以較小資金占用量化解合作方風險，同時增厚核心資產(chǎn)。
深圳冰雪文旅城為深圳標桿項目，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?020年11月23日，深圳融華經(jīng)公開競投獲得位于深圳市寶安區(qū)沙井街道地塊,成交總價為人民幣127.1億元,用地性質(zhì)有商業(yè)用地、居住用地、游樂設(shè)施用地等，項目總占地面積43.68萬平方米，計容積率建筑面積131.07萬平方米，具體包括辦公74.25萬平，住宅（可售型人才房）30萬平，游樂設(shè)施10萬平，商業(yè)9.97萬平，配套酒店4.9萬平，公共配套設(shè)施1.95萬平，計劃總投資183億元。深圳冰雪城項目位于深圳市寶安區(qū)大空港片區(qū)、國際會展中心板塊，計劃建成集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設(shè)施于一體的世界級文旅項目，在2021年深圳市政府工作報告中就已被列入深圳寶安重大項目計劃，項目區(qū)位優(yōu)勢顯著，未來銷售潛力可觀。在冰雪文旅稀缺的南方地區(qū)，深圳冰雪文旅城項目發(fā)展?jié)摿Υ螅袌銎谕?，有望被打造成為“灣區(qū)極地，世界冰城”的深圳休閑度假旅游新名片，預估每年吸引成熟客流約125萬人次，預計在2025年11月運營開業(yè)，同時公司也將結(jié)合項目實際情況及投資運營計劃穩(wěn)步推進住宅、商業(yè)、酒店及辦公等業(yè)態(tài)的開發(fā)建設(shè)進度。
創(chuàng)新合作、盤活資產(chǎn)，助力項目恢復開發(fā)運營。公司作為深圳冰雪文旅城的合作開發(fā)方之一，收購項目剩余股權(quán)能更好的保障項目后續(xù)的開發(fā)、銷售和運營等工作順利推進，從而盤活存量項目。同時，本次收購完成后，公司與深圳融創(chuàng)文旅仍將設(shè)立合資公司，共同負責項目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)及銷售、冰雪項目及酒店項目的運營管理服務(wù)，其中持有型物業(yè)仍然由冰雪開發(fā)、運營經(jīng)驗成熟的深圳融創(chuàng)文旅經(jīng)營，這種創(chuàng)新的合作模式將助力深圳冰雪文旅城盡快恢復開發(fā)運營。定增募資增強資本實力，行業(yè)低潮抓收并購機遇。公司此前14億元收購融創(chuàng)昆明文旅城二期40%股權(quán)，化解合作項目風險，舊改方面也在2022年2月接手珠海聯(lián)安村城市更新項目。2022年12月公司發(fā)布定增預案募資60億元，截至23年1月5日定增已獲證監(jiān)會受理，預計可以補充15億元流動資金，同時公司在2022年融資渠道暢通，發(fā)行56億元中票（其中22年11月發(fā)行1筆10億元并購中票）、11.9億元公司債及50.68億元ABS與ABN，年初還發(fā)行2億美元境外債，截至2022年三季報在手現(xiàn)金403億元，資本實力增強、融資渠道豐富，有望支持公司在行業(yè)低潮時抓住收并購機遇，化解合資項目風險，優(yōu)化商業(yè)運營的核心競爭力，夯實“一核兩翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。
堅守核心城市銷售排名大幅提升，保持拿地節(jié)奏布局核心區(qū)域，維持“買入”評級。據(jù)克爾瑞口徑，公司2022年全年實現(xiàn)全口徑銷售金額1202.4億元，同比下降1.4%，全口徑銷售面積400.9萬平，同比下降14.5%，其中上海單城銷售金額297.46億元，銷售貢獻率達到24.7%，較2021年銷售貢獻率7.28%有明顯提升，百強房企排名由2021年底第32名提升14名至第18名，提升幅度較大。
2022年以來公司保持拿地節(jié)奏，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年公司共拿地22宗，成交總價409.5億元，同比上升124.8%，規(guī)劃建面187.0萬平，同比增長30.4%，拿地強度由2021年14.9%上升至34.1%，其中公司今年提高在高能級核心城市的拿地力度，在上海、杭州、成都和珠海都有斬獲，一線/二線/三線城市新增土儲規(guī)劃建面占比分別為31.46%/60.34%/8.20%，拿地金額占比分別為61.54%/36.17%/2.29%，其中公司2022年在上海權(quán)益拿地金額219.09億元，位列上海權(quán)益拿地金額榜單第一名。公司2022年抓住土地市場機遇，積極布局核心城市核心區(qū)域，補充核心城市核心區(qū)域土地儲備，我們認為后續(xù)市場或?qū)⑷匀谎永m(xù)城市分化，特別是如果需求端政策繼續(xù)放松，核心城市核心區(qū)域有望率先量價提振，公司則有望憑借22年以來更加豐富的核心區(qū)域土儲受益于供給
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