>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2022年12月月報：全年新房與住宅土地成交降幅約三成；百強房企銷售規(guī)?；氐?6-17年水平-230109
| 上傳日期： |
2023/1/9 |
大小： |
2661KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
新房：12月新房成交同比降幅收窄，全年降幅超三成。12月38城新房成交面積1614萬平，環(huán)比+25.6%，同比-33.0%，同比降幅收窄4.0pct，這或與房企年末小幅增加推盤頻次、加大營銷折扣力度有關(guān)，但持續(xù)性仍待觀察，在疫情管控政策解除初期，經(jīng)濟活動整體較弱，新房到訪量仍是下滑的，居民購房信心仍然不足。一、二、三線城市環(huán)比增速3.1%、40.7%、7.3%，同比增速-29.9%、-24.4%、10.2%，在本月二線城市政策力度明顯加大的影響下，其降幅收窄了5.7pct。全年看，2022年38城新房成交面積1.9億平，同比-32.9%，其中一、二、三線城市新房成交面積同比增速-24.3%、-28.3%、-34.7%，高能級城市相對韌性較強。
二手房：12月二手房成交同比增速顯著下滑，全年降幅僅一成。12月14城二手房成交面積499.2萬平，環(huán)比-11.9%，同比-9.4%，同比增速下降39.1pct。一、二、三線城市環(huán)比增速-14.0%、-12.1%、-5.3%，同比增速-33.3%、0.1%和54.7%。全年看，14城二手房成交面積6279萬平，同比-10.7%，顯著好于新房。從月度走勢來看，呈“先降后升再降”的趨勢，1-4月二手房成交同比降幅逐步擴大，整體市場低迷；5-10月由于房企暴雷、項目爛尾等現(xiàn)象頻出，購房者轉(zhuǎn)向二手現(xiàn)房市場，二手房成交同比降幅逐步收窄，于7月同比增速轉(zhuǎn)正，但四季度由于新房市場進一步深度調(diào)整，悲觀情緒向二手房市場蔓延，疊加疫情防控政策調(diào)整，二手房成交同比增速自11月開始出現(xiàn)下滑。
庫存與去化：年末庫存基本與21年持平，但去化周期出現(xiàn)了將近三成的上漲。截至22年年末，我們跟蹤的14城新房住宅庫存面積為1.05億平，同比+0.2%；去化周期14.5個月，同比+28.9%。一、二、三線城市庫存同比增速10.7%、-7.9%和-16.9%；去化周期分別為11.5、12.9和14.9個月，同比增速29.8%、25.6%和17.3%。具體來看，上海、杭州、蘇州去化周期在12個月內(nèi)。由于供應(yīng)量的顯著減少，22年末的庫存同比基本持平，其中二三線城市有所下滑；但從去化周期看，整體出現(xiàn)了將近三成的上漲，二三線城市漲幅相對較大，整體去化壓力仍然較大。
開盤去化率：31城平均開盤去化率高位持穩(wěn)49%。各城市分化格局延續(xù)。上海、北京、長沙、杭州等熱點城市隨著優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中放量，去化率基本都穩(wěn)步回升至60%以上；西安、成都等西部區(qū)域中心行情較為獨立，保持在50%-60%波動；蘇州、廈門、常州主要基于供應(yīng)較少、單盤熱銷拉動平均去化率穩(wěn)步攀升，實際短期購房者觀望情緒依舊濃厚；武漢、南京、天津等紓困政策效果不佳，整體去化率延續(xù)下降，仍在低位徘徊。
土地市場：臨近年末，12月百城住宅類土地成交量環(huán)比持續(xù)正增長，成交規(guī)模也升至年內(nèi)最高位，月內(nèi)一二線城市成交增加，住宅類用地樓面均價維持在2671元/平，環(huán)比基本保持不變。土拍熱度依舊普遍處于低位，12月住宅類用地土拍溢價率僅2.57%，較上月回落了0.68個百分點，為年內(nèi)第二低點。全年來看，2022年百城住宅類用地成交量下降28%；因高能級城市成交占比下滑及政府適當(dāng)讓利，樓面均價小幅下降1.7%；月平均溢價率僅3.69%，較2021年的月均值下降8.44個百分點；其中高能級城市住宅樓面均價由于供地質(zhì)量的提升仍能保持正增長。
房企：1）單月銷售同比降幅擴大，全年降幅超四成。百強房企12月全口徑銷售額同比-31.8%（前值：-28.4%）；權(quán)益口徑銷售額同比-31.3%（前值-24.5%）。2022年全年百強房企全口徑銷售額7.3萬元，同比-42.3%；權(quán)益銷售額為5.1萬億元，同比-42.4%；百強房企銷售規(guī)?；净氐?6-17年的水平。TOP20房企中除越秀外（同比+6.6%），其余房企全年累計銷售額同比均下滑，建發(fā)、華發(fā)、華潤、濱江僅個位數(shù)負增長。2）單月拿地金額下降，全年拿地金額降幅超五成。百強房企12月拿地金額同比-61.6%（前值-56.3%）；拿地強度從11月的9%升至14%。全年百強房企拿地金額1.65萬億元，同比-56.5%，拿地強度為22.6%，同比-7.4pct。具體來看，拿地較多的為龍頭央企和優(yōu)質(zhì)民企。全年保利、華潤、中海、萬科、濱江、招蛇排名靠前，拿地金額均超750億元，拿地金額TOP20房企中，濱江、華發(fā)、國貿(mào)、象嶼同比保持正增長，濱江、越秀、建發(fā)等拿地強度超40%。3）融資：單月環(huán)比增長，全年降幅超五成。12月行業(yè)國內(nèi)債券、海外債、信托、ABS發(fā)行規(guī)模656億元，同比-33%，環(huán)比+34%，平均發(fā)行利率3.93%，同比-1.25pct。全年融資規(guī)模8457億元，同比-51%，平均發(fā)行利率3.94%，同比-1.55pct。主流房企中22年全年華潤、萬科、招蛇、保利、中海發(fā)行國內(nèi)外債券規(guī)模最大，均超230億元。23年行業(yè)國內(nèi)債券+海外債到期規(guī)模為9580億元，其中1、3、4月為償債小高峰，分別到期1037、1028、1105億元。
投資建議
雖然11-12月市場政策端和房企融資端釋放利好，但受制于居民購房意愿與需求仍然較弱，疊加防疫政策放開后疫情集中爆發(fā)，新房到訪量大幅下滑，銷售持續(xù)低迷。目前融資端和房企端的各類支持政策應(yīng)出盡出，我們認為23年需求端的政策可能會迎來較大的變化，尤其是集中在核心城市的政策調(diào)整。但目前
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