>> 平安證券-宏觀深度報告：詳解美國地產(chǎn)降溫的影響-230110
| 上傳日期： |
2023/1/11 |
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| 2119KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
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作者： |
鐘正生,常藝馨 |
| 下載權限： |
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平安觀點：
一、美國地產(chǎn)周期快速切換。2020-2021年，美國房地產(chǎn)市場在新冠疫情沖擊后快速復蘇，并進一步演化為2007年次貸危機以來最盛的“地產(chǎn)繁榮”。本輪地產(chǎn)繁榮是短周期（新冠疫情后的政策刺激）與長周期（次貸危機后的庫存周期）交織的結(jié)果。2022年以來，美聯(lián)儲大力度緊縮后，房地產(chǎn)市場首當其沖，住房銷量、市場景氣等指標降溫程度堪比2007-08年次貸危機時期。展望2023年，預計美國房市延續(xù)降溫，但空間或有限。海外主流機構(gòu)預計，2023年美國房價或從2022年峰值下降5-10%。我們估算，2023年長期貸款利率均值或較2022年上行1個百分點，繼而或使2023年美國成屋銷售下降7.5%，營建許可下降10%，成屋中間價下降5%。
二、美國地產(chǎn)金融風險可控。1）房價上漲合理。首先，橫向比較，美國房價漲幅并未明顯超過其他發(fā)達經(jīng)濟體。其次，縱向比較，經(jīng)CPI調(diào)整后的美國房價漲幅低于次貸危機前水平，房價房租比短期摸高不足以構(gòu)成風險信號。再次，美國住房自有率與房屋空置率較低，房價上漲更有實際需求支撐。2）風險敞口有限。從居民資產(chǎn)端看，美國居民杠桿率和家庭資產(chǎn)負債率均處低位，居民資產(chǎn)端對地產(chǎn)的風險敞口較小。從銀行資產(chǎn)端看，當前住房抵押貸款占比及拖欠率均處于歷史低位，銀行面臨的相關流動性風險較小。3）政策保駕護航。全球金融危機的前車之鑒下，美聯(lián)儲預防和應對地產(chǎn)危機的工具更加充足。值得一提的是，美聯(lián)儲默許本輪MBS縮表持續(xù)慢于計劃，或也是出于管控地產(chǎn)風險的考慮。美國房地產(chǎn)相關財政支持政策仍有余力，有望進一步托底地產(chǎn)“軟著陸”。
三、美國地產(chǎn)降溫影響有限。1）經(jīng)濟增長：美國地產(chǎn)降溫對GDP增長的沖擊集中體現(xiàn)在住宅投資，預計2023年住房投資（-16%）拖累美國GDP增速0.75個百分點，住房服務消費有望保持小幅正增長。房價下跌帶來的負財富效應或相對有限。2）就業(yè)：地產(chǎn)降溫對美國就業(yè)市場沖擊較小，因房地產(chǎn)相關行業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)有限，且已實現(xiàn)“充分就業(yè)”。3）通脹：地產(chǎn)降溫最終將有助于美國通脹降溫，即使租金變動存在滯后性。預計2023年上半年美國CPI住房租金分項環(huán)比增速平均保持在0.5-0.6%高位，下半年有望回落至0.4%以下。4）貨幣政策：地產(chǎn)降溫對經(jīng)濟和就業(yè)的負面沖擊有限，且有助于遏制通脹，所以或不會干擾美聯(lián)儲緊縮的政策立場。但從另一個角度看，地產(chǎn)降溫使美聯(lián)儲有信心在2023上半年停止加息。5）資產(chǎn)：歷史上，美國房價下跌時期通常出現(xiàn)“地產(chǎn)股弱、債強、美元弱”的組合。然而，2023年美國房價下跌或難立刻驅(qū)動貨幣政策轉(zhuǎn)松，繼而可能呈現(xiàn)“地產(chǎn)股先弱后強、債不強、美元不弱”的特殊局面。
風險提示：美國經(jīng)濟衰退程度超預期，美國通脹回落不及預期，美聯(lián)儲政策超預期變化，美國金融市場波動超預期等
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