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銷售邊際改善明顯，全年排名大幅提升。根據(jù)首開股份經(jīng)營公告，22年12月公司實(shí)現(xiàn)銷售金額97億元，環(huán)比增長155%，同比增長19%，單月規(guī)模增速在頭部房企中居前。公司四季度銷售規(guī)模同比增長1.5%，較前三季度的-27%、-39%、-21%有明顯改善。累計(jì)數(shù)據(jù)來看，22年公司實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模870億元，同比下降24%，累計(jì)降幅相對較小，全國銷售金額排名由38名快速提升至21位。22年四季度以來供需兩端政策改善加速，隨著疫情、信心不足等影響因素逐漸減弱，預(yù)計(jì)未來基本面將緩慢進(jìn)入復(fù)蘇通道，首開股份等具備資金及土儲(chǔ)資源優(yōu)勢的公司將表現(xiàn)出更強(qiáng)的規(guī)模業(yè)績彈性。
　　拿地力度有所下降，拿地利潤率大幅上行。土地投資方面，22年12月公司通過股權(quán)收購于北京新增一宗土地，總地價(jià)55億元，對應(yīng)可售貨值約104億元。累計(jì)數(shù)據(jù)來看，22年公司共新增4宗土地，總地價(jià)139億元，對應(yīng)拿地力度為16%，較21年50%左右的拿地力度有較大幅度的下降，但在行業(yè)中仍處于中上水平。拿地力度下降一定程度上是由于公司當(dāng)前土地儲(chǔ)備較為充足，22H1未結(jié)算貨值去化周期達(dá)4.0年，因此公司拿地利潤率要求提升，投資力度更為謹(jǐn)慎，以求改善公司后續(xù)盈利水平。22年公司新增土地測算靜態(tài)毛利率達(dá)到35%，較21年的同口徑毛利率22%提升13pct。
　　盈利預(yù)測與投資建議。公司儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)、開工積極，拿地利潤率改善明顯，銷售、結(jié)算及利潤率均具備較大的彈性，當(dāng)前PB估值僅0.5倍，考慮22Q3末公司歸母凈資產(chǎn)302億元。我們維持前期合理價(jià)值7.22元/股，對應(yīng)22Q3合理估值0.6倍PB，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。北京市場改善不及預(yù)期；行業(yè)景氣度恢復(fù)不及預(yù)期影響銷售規(guī)模及利潤率；政策環(huán)境改善速度不及預(yù)期；融資環(huán)境惡化等。