>> 東吳證券-房地產行業(yè)+公司首次覆蓋：“三支箭”漸次落地，優(yōu)質房企融資格局持續(xù)改善-230117
| 上傳日期： |
2023/1/18 |
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| 3420KB |
| 格式： |
pdf 共31頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
房誠琦 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
無限制-登錄即可下載 |
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近年融資渠道逐一受限，民企開發(fā)商遭遇流動性危機。近年三道紅線、貸款集中度管理、預售資金監(jiān)管收嚴等政策密集出臺，地產融資端先行受阻，疊加疫情反復，信用風險事件頻發(fā)。房企2023年債償壓力仍較大，流動性危機猶存，融資渠道疏通迫在眉睫。境內債，3月、7月、9月為2023年的償債高點；境外債，2023年1季度到期償還量為209.1億美元，為歷年最高峰，4月、9月、10月為年內償債高點。
2022年以來融資通道逐一開啟，落地各顯神通。1）地產融資利好政策持續(xù)落地，形成信貸、債務、股權多維度融資支持體系，政策導向徹底扭轉，保市場主體（部分）思路徹底明確。2）額度看，銀行授信額度近5萬億，規(guī)模大、市場信心提振作用明顯；覆蓋范圍看，股權融資對出險房企包容度更高，覆蓋面更廣；申請速度看，信貸融資涉及參與者少、申請速度更快。3）落地進展看，第一支箭”銀行授信規(guī)模大，合計近5萬億，落地進度與房企投資及預售相關；“第二支箭”正逐步落地，中債增擔保的中期票據合計超百億元；“第三只箭”預計開放窗口期較短，目前上市房企積極響應，已公告再融資預案對應的金額合計超300億。
央國企延續(xù)優(yōu)勢，優(yōu)質民企融資格局將持續(xù)改善。預計2023年中報前后“三支箭”對房企資產負債表修復顯現(xiàn)，房企融資能力得到初步恢復。央國企背靠信用優(yōu)勢具備更好的融資能力，相對融資優(yōu)勢將持續(xù)擴大，而民企信心復蘇滯后于行業(yè)整體，資產負債表修復將需要更多的時間。
投資建議：中國房地產行業(yè)已進入到全新發(fā)展階段，由高速發(fā)展向高質量發(fā)展轉變、由“強者恒強”向“穩(wěn)者恒強”轉變、由解決基本居住需求向滿足人民群眾對美好居住品質的向往轉變。近兩年，房地產行業(yè)經歷了大幅的波動，行業(yè)格局變化不斷，銷售、拿地、融資多方面規(guī)模房企間的分化愈發(fā)明顯，尤以央國企和民企的分化為甚。我們認為，這種分化的趨勢很難在短期內發(fā)生改變，行業(yè)的新時代已來臨，能夠穿越這輪行業(yè)收縮期的房企都將迎來競爭環(huán)境明顯優(yōu)化的行業(yè)新格局。我們推薦有擴張意愿和能力的進取型央國企以及困境反轉的優(yōu)質民企和混合所有制房企，如保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團、金地集團、新城控股。建議關注華發(fā)股份、越秀地產等。
風險提示：行業(yè)下行壓力超預期；疫情發(fā)展超預期；調控政策放松不及預期。
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