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行業(yè)核心觀點(diǎn)：
　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在疫情管控放松的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)仍離不開地產(chǎn)的企穩(wěn)，預(yù)計(jì)政策面仍以寬松為主。地產(chǎn)在經(jīng)歷了一年半快速下行期后，供給已降至接近中長期均衡水平，繼續(xù)下降的空間有限，政策不斷疊加下有望驅(qū)動(dòng)行業(yè)走出困境。建議關(guān)注（1）均好型頭部房企以及深耕高能級城市的區(qū)域類房企；（2）融資政策放松下具有資源整合或風(fēng)險(xiǎn)化解能力的房企；（3）優(yōu)質(zhì)的頭部物業(yè)管理公司。
　　投資要點(diǎn)：
　　2022年房地產(chǎn)板塊相對收益顯著：2022年房地產(chǎn)板塊在政策的持續(xù)呵護(hù)下，相對收益顯著（跑贏大盤10.5pct），繼2015年之后首次跑贏大盤。
　　基金重倉配置比例整體回升，仍處于低位。2022年三季末房地產(chǎn)行業(yè)基金重倉配置比例為2%，低于標(biāo)準(zhǔn)配置0.25pct，自2021年中期低點(diǎn)起整體處于回升態(tài)勢。目前部分重點(diǎn)藍(lán)籌股估值不高，仍有向上空間。
　　2022年政策持續(xù)托底，展望2023年，在基本面未出現(xiàn)明顯改善及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置的過程中，整體政策環(huán)境預(yù)計(jì)仍以寬松為主，政策將更加精準(zhǔn)。供給端，“金融十六條”、“三支箭”等政策陸續(xù)落地，逐步改善行業(yè)信用環(huán)境，需求端，各城市因城施策頻次加快，房貸利率持續(xù)下調(diào)，房價(jià)-房貸利率聯(lián)動(dòng)機(jī)制的出臺(tái)為后續(xù)各城市帶來更大的政策空間。我們預(yù)計(jì)2023年供需兩端政策將不斷優(yōu)化，更加精準(zhǔn)，需求端，房貸利率、四限等政策仍有調(diào)整空間，供給端，“保交樓”及圍繞“三支箭”相關(guān)支持政策會(huì)持續(xù)優(yōu)化等。
　　政策持續(xù)疊加以及低基數(shù)效應(yīng)下，預(yù)計(jì)2023年行業(yè)基本面有望企穩(wěn)：房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處于底部，在政策寬松力度和范圍持續(xù)增大下，有望沿著“信用-融資-竣工-銷售-拿地及新開工-投資”的傳導(dǎo)路徑逐步企穩(wěn)，我們認(rèn)為在融資相關(guān)支持政策的加持下行業(yè)信用環(huán)境已在改善，到位資金有望企穩(wěn)向上；在“保交樓”政策目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，疊加銷售與竣工剪刀差走闊，竣工端有望率先企穩(wěn)，2023年有望實(shí)現(xiàn)小幅正增長；銷售端受制于2022年新開工下滑，預(yù)計(jì)2023年會(huì)小幅下滑或持平；預(yù)計(jì)2023年新開工仍然受制于銷售與土地市場的表現(xiàn)而延續(xù)下滑；在“保交樓”政策支持以及新開工/土地成交較弱雙向影響下，預(yù)計(jì)2023年投資增速仍會(huì)有一定幅度下滑，但下滑幅度會(huì)明顯收窄。
　　競爭格局持續(xù)優(yōu)化，關(guān)注具有資源整合或風(fēng)險(xiǎn)化解能力類企業(yè)交易性機(jī)會(huì)以及均好型房企的價(jià)值投資機(jī)會(huì)：目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于逐步化解風(fēng)險(xiǎn)階段，我們認(rèn)為短期仍然是均好型優(yōu)質(zhì)頭部房企或區(qū)域型房企率先修復(fù)，而部分處于債務(wù)違約邊緣的民營房企，如其資產(chǎn)基礎(chǔ)較好，或可成功化解債務(wù)危機(jī)，實(shí)現(xiàn)困境反轉(zhuǎn)。部分具有集團(tuán)資源重組優(yōu)勢的房企亦具有較大想象空間。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：消費(fèi)者信心修復(fù)不及預(yù)期、政策放松力度不及預(yù)期、房價(jià)超預(yù)期下跌、房企盈利能力大幅下降等。