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2022年歸母凈利潤(rùn)有所下滑，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
　　公司1月19日發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收591億元，同比+15%；歸母凈利潤(rùn)26億元，同比-20%，低于我們預(yù)期（33億元）。參考實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)高少數(shù)股東損益占比，調(diào)整2022-2024年EPS至1.21/1.39/1.68元（前值1.57/1.66/1.91元）。可比公司平均2023PE為6.4倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司投、銷(xiāo)、融表現(xiàn)俱優(yōu)，大股東支持力度大且資源豐富，我們維持估值溢價(jià)，認(rèn)為公司合理2023PE為8.6倍，目標(biāo)價(jià)11.95元（前值13.45元，基于8.1倍2023PE），維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　利潤(rùn)率和權(quán)益比例下行影響業(yè)績(jī)，釋放業(yè)績(jī)壓力
　　公司營(yíng)收增速符合我們預(yù)期（+15%），但由于行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)，毛利率同比下滑。疊加報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)較多低權(quán)益比例項(xiàng)目，少數(shù)股東損益占比同比+13.9pct至45.6%，以及一定比例的減值，最終導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)同比-20%。展望未來(lái)，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)化，我們預(yù)計(jì)公司毛利率、權(quán)益比例和減值壓力有望得到緩解，再加上充裕的已售未結(jié)資源（22Q3合同負(fù)債787億元）、新并購(gòu)的華發(fā)物業(yè)37%股權(quán)，有望推動(dòng)2023年歸母凈利潤(rùn)恢復(fù)增長(zhǎng)。
　　拿地力度穩(wěn)中有升，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或?qū)⒅句N(xiāo)售持續(xù)成長(zhǎng)
　　根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，公司2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1202億元，同比-1%，遠(yuǎn)好于行業(yè)（全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額同比-27%），其中Q3、Q4分別同比+33%、18%，主要得益于充裕的可售貨值及年中新獲取的上海、杭州項(xiàng)目的快速推盤(pán)。公司拿地力度穩(wěn)中略升，拿地金額416億元，同比+3%，拿地強(qiáng)度35%，同比+2pct，且更加向去化速度較快的核心城市集中，上海、杭州占拿地金額的64%、22%。我們預(yù)計(jì)公司2023年可售貨值依然充裕，上海、杭州項(xiàng)目或?qū)⒀永m(xù)亮眼表現(xiàn)，助力公司實(shí)現(xiàn)超越行業(yè)的銷(xiāo)售增速。
　　收購(gòu)融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城剩余股權(quán)，化解合作方風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)增厚核心資產(chǎn)
　　公司1月4日公告，以35.8億元收購(gòu)融華置地51%股權(quán)和債權(quán)，交易完成后將獲得項(xiàng)目公司100%股權(quán)，另需補(bǔ)繳63.6億元土地款。項(xiàng)目公司主要資產(chǎn)為位于深圳寶安區(qū)大空港片區(qū)的融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目，包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元業(yè)態(tài)，總計(jì)容建面131.07萬(wàn)平，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)門(mén)檻較高。交易方案保留了融創(chuàng)的回購(gòu)權(quán)，雙方將成立合資公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的代建和運(yùn)營(yíng)，有利于充分發(fā)揮融創(chuàng)在冰雪項(xiàng)目的操盤(pán)優(yōu)勢(shì)，釋放資產(chǎn)價(jià)值。我們認(rèn)為該筆收購(gòu)一方面能夠化解融創(chuàng)出險(xiǎn)對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)度的不利影響，另一方面有助于公司增持核心資產(chǎn)、積累冰雪項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤(rùn)率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。