>> 國盛證券-房地產開發(fā)行業(yè)2023W3-W4：春節(jié)新房成交表現(xiàn)平淡，銷售端企穩(wěn)需要政策進一步加碼-230129
| 上傳日期： |
2023/1/30 |
大小： |
1243KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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春節(jié)新房成交同比-14%表現(xiàn)平淡，二手房成交有所回暖。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，春節(jié)周（1.21-1.27，下同）40城商品住宅成交面積為35.7萬方，同比2022年春節(jié)周（1.31-2.6，下同）下降14%，較疫情尚未開始的2019年春節(jié)下降32%。整體2023年春節(jié)表現(xiàn)平淡，一是春節(jié)周房企推盤積極性普遍不高，春節(jié)周及前一周（1.14-1.27）40城新增供應量僅306.9萬方，同比2022年下降30%。二是目前購房者對未來經濟增長預期、收入增長預期依然偏弱。三是作為防疫政策調整后首個春節(jié)，大量一二線城市居民返鄉(xiāng)，使高能級城市新房銷售表現(xiàn)較弱，而三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮力度一般，拖累整體銷售表現(xiàn)。二手房成交有所回暖，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，春節(jié)周50城二手房成交量同比2022年春節(jié)周增長57%。
LPR連續(xù)5月不變，百城房貸利率保持穩(wěn)定。銀行間同業(yè)拆借中心公布1月5年期LPR為4.3%，已連續(xù)5個月保持不變。百城房貸利率保持穩(wěn)定，根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，1月全國首套主流平均利率為4.1%，環(huán)比+1BP，同比-146BP；二套平均利率為4.91%，環(huán)比持平，同比-93BP。
銷售的企穩(wěn)回暖需要政策進一步加碼。雖然2022年12月以來出臺的政策涉及面較廣，但從春節(jié)表現(xiàn)來看，目前購房者信心依舊不足，更多是要在需求端見到更大程度的放松。我們繼續(xù)看好政策放松空間，如核心城市進一步放松限購限貸政策，包括調整房屋套數(shù)認定、降低二套首付比例等。
行情回顧：2023W3（1.16-1.20）中信房地產指數(shù)累計變動幅度為0.8%，落后大盤1.79個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第23名。當周上漲個股共106支，較上周增長87支，下跌股數(shù)為23支。2023W4（1.23-1.27）因春節(jié)假期休市。
新房：2023W3（1.14-1.20）30個城市新房成交面積為225.5萬平方米，環(huán)比下降34.3%，同比下降33.5%，其中樣本一線城市的新房成交面積為50.6萬方，環(huán)比-39.9%，同比-24.4%；樣本二線城市為119.9萬方，環(huán)比33.0%，同比-41.8%；樣本三線城市為55.1萬方，環(huán)比-31.2%，同比16.8%。從2023年累計3周（至1.20）新房成交面積同比看，樣本30城共計861.6萬方，同比-14.2%；一線城市為219.0萬方，同比-3.6%；二線城市為469.2萬方，同比-21.7%；三線城市為173.5萬方，同比-2.7%。
二手房：2023W3（1.14-1.20）我們跟蹤的13個重點城市二手房成交面積合計69.5萬方，環(huán)比下降41.8%，同比下降25.7%。其中樣本一線城市的當周二手房成交面積為18.5萬方，環(huán)比-45.5%；樣本二線城市為34.1萬方，環(huán)比-42.5%；樣本三線城市為16.9萬方，環(huán)比-35.2%。年初至今（至1.20）累計二手房成交面積為270.1萬方，同比變動為2.3%；其中樣本一線城市的累計二手房成交面積為74.6萬方，同比-15.7%；樣本二線城市為134.2萬方，同比6.3%；樣本三線城市為61.4萬方，同比6.3%。
信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023W3（1.16-1.22）共發(fā)行房企信用債11只，環(huán)比持平；發(fā)行規(guī)模共計181.00億元，環(huán)比增加20.54億元，總償還量93.47億元，環(huán)比增加1.72億元，凈融資額為87.53億元，環(huán)比增加18.82億元。2023W4（1.23-1.29）因春節(jié)假期未有債券發(fā)行。
投資建議：我們繼續(xù)堅定地看多政策，我們認為地產和物業(yè)繼續(xù)有絕對+相對收益的空間。維持地產開發(fā)板塊“增持”評級。擇股邏輯：1、受益于需求側復蘇、競爭格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、金地集團；H股：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價修復的區(qū)域型公司；3、受益于竣工鏈復蘇及防疫放松的：物業(yè)：A股關注招商積余；H股關注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務、萬物云。
風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應，疫情反復影響超預期。
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