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本周核心觀點(diǎn)： 2023年1月第3-4周，新房與二手房成交同比增速均有所下降，春節(jié)假期二手房成交面積高于2022年。第3周30城新房成交面積209.15萬平方米，同比降39.3%，環(huán)比降34.3%。第3周15城二手房成交面積105.04萬平方米，同比降33.3%，環(huán)比降38.1%。第3周16城庫存面積環(huán)比下降，去化周期延長。第4周為春節(jié)假期，30城新房成交面積6.69萬平方米，不及2022年春節(jié)期間數(shù)據(jù)（21.97萬平）。15城二手房成交面積0.60萬平方米，較去年春節(jié)（0.26萬平）更高。
　　重點(diǎn)政策解讀：1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，會議提出穩(wěn)預(yù)期、防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)轉(zhuǎn)型等工作。穩(wěn)預(yù)期方面，要求堅(jiān)持“房住不炒”，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求。我們認(rèn)為，一方面，因城施策、精準(zhǔn)施策或?qū)⑹俏磥硪欢螘r間的政策方向。另一方面，隨著政策逐步顯效，市場預(yù)期有望逐步改善。如果現(xiàn)有政策未能達(dá)到預(yù)期效果，更大力度的政策有望出臺。防范風(fēng)險(xiǎn)方面，提出“抓兩頭”，防止違法違規(guī)者“金蟬脫殼”。積極化解現(xiàn)有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時防范道德風(fēng)險(xiǎn)，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向平穩(wěn)健康的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。會議明確，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。增加現(xiàn)房銷售有助于提振購房者信心，緩解觀望情緒。另一方面，延續(xù)現(xiàn)行預(yù)售制度，有助于降低房企融資壓力。與此同時，預(yù)售資金監(jiān)管政策有望進(jìn)一步強(qiáng)化，融資渠道更加規(guī)范，或?qū)⑼苿臃康禺a(chǎn)行業(yè)向有質(zhì)量的杠桿、有質(zhì)量的周轉(zhuǎn)和有質(zhì)量的負(fù)債模式轉(zhuǎn)型。1月17日，深圳市住建局就《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》等公開征求意見。上海（2016年5月）和北京（2017年9月）已先后實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法，深圳進(jìn)一步推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度建設(shè)，有利于滿足深圳新市民等人群的住房需求。共有產(chǎn)權(quán)住房售價按土地出讓時市場參考價格的50%左右確定，具有較高吸引力。但受申請條件限制，疊加封閉流轉(zhuǎn)制度，購房人僅能面向符合條件的對象轉(zhuǎn)讓個人產(chǎn)權(quán)份額或者申請收購。封閉流轉(zhuǎn)制度緩解低價房對房價影響，同時遏制投機(jī)套利行為，也有助于推動深圳樓市平穩(wěn)運(yùn)行。
　　一周行情回顧：上周（2023/01/16-2023/01/22）申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.76%，跑輸上證綜指1.42pct，在各類板塊中位列第24/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)上漲2.31%，跑贏恒生綜指0.73pct。上周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：力高集團(tuán)（18.79%）、泛?？毓桑?0.66%）、ST云城（9.19%）；上周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：祥生控股集團(tuán)（-26.04%）、電子城（-21.44%）、ST中迪（-9.89%）。上周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊上漲1.38%，跑輸恒生綜指0.21pct，在各類板塊中位列第10/13。上周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：第一服務(wù)控股（9.26%）、建發(fā)物業(yè)（6.10%）、建業(yè)新生活（3.83%）；上周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：弘陽服務(wù)（-5.51%）、佳兆業(yè)美好（-3.43%）、金科服務(wù)（-2.66%）。
　　地產(chǎn)市場監(jiān)測：本周（2023/01/21-2023/01/27）30個大中城新房成交面積6.69萬平方米，同比下降98.14%，環(huán)比下降96.80%。15城二手房成交面積0.60萬平方米，同比下降99.51%，環(huán)比下降99.43%。監(jiān)測16個重點(diǎn)城市庫存面積19425.15萬平方米，環(huán)比下降0.12%，去化周期97.62周，較上周延長1.00周。上周（2023/01/22-2023/01/28）100大中城市土地供應(yīng)建面3341.74萬平方米，同比上升45.14%，環(huán)比上升29.43%；土地成交建面1558.19萬平方米，同比下降45.78%，環(huán)比下降41.34%；供需比上升為2.14，溢價率為0.50%。
　　房企融資情況：上周（2023/01/16-2023/01/22）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為181.00億元，同比上升307.66%，環(huán)比上升61.09%；債務(wù)總償還量為93.50億元，同比下降16.60%，環(huán)比下降17.28%；凈融資額87.53億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期。市場風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)市場恢復(fù)不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。