>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報告-核心20城探究之蘇州：制造業(yè)升級瓶頸下的地產(chǎn)機遇-230120
| 上傳日期： |
2023/1/20 |
大小： |
4163KB |
| 格式： |
pdf 共38頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
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作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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工業(yè)是蘇州經(jīng)濟發(fā)展的原動力，但新一輪制造業(yè)升級現(xiàn)隱憂。1）蘇州作為上海通往長三角腹地的第一站，區(qū)位優(yōu)勢明顯，不僅享受較低運輸成本，也享受上海的產(chǎn)業(yè)和信息外溢，同時良好的營商環(huán)境使得外資聚集，蘇州GDP和人均GDP在長三角均排名第二。2）蘇州發(fā)展的基礎(chǔ)是工業(yè)，目前已是規(guī)模僅次于上海、深圳的中國工業(yè)第三城，GDP中第二產(chǎn)業(yè)占比48%，二產(chǎn)人口占就業(yè)人口比例達到51%，工業(yè)發(fā)展對生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)起到了較好的帶動作用，蘇州第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模與南京相當(dāng)，而良好的經(jīng)濟增長也帶來常住人口增長，過去10年蘇州常住人口增長絕對額在長三角僅次于杭州。3）但新一輪制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級中，蘇州工業(yè)產(chǎn)值增速及工業(yè)人口增長均落后于可比城市，反映了新一輪制造業(yè)升級中的隱憂。
蘇州工業(yè)細(xì)分項中，電子信息產(chǎn)業(yè)增長顯現(xiàn)疲態(tài)，但高端裝備制造、新材料、生物醫(yī)藥為未來主要增長點，政府仍有較大支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的余地。1）電子信息產(chǎn)業(yè)占蘇州工業(yè)總產(chǎn)值的29%，電腦等消費電子產(chǎn)品一直具有優(yōu)勢，但在新一輪競爭中，蘇州在面板、芯片等領(lǐng)域未引入足夠的龍頭企業(yè)，拖累電子信息產(chǎn)業(yè)增速，復(fù)合增速僅2%。2）高端裝備制造、新材料占工業(yè)總產(chǎn)值的27%，復(fù)合增速超15%，主要因為蘇州裝備制造先發(fā)優(yōu)勢明顯、集聚效應(yīng)強，便于就地轉(zhuǎn)型升級發(fā)展高端裝備制造、新材料；另外，蘇州憑借臨近上海的區(qū)位優(yōu)勢及政策支持，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2021年產(chǎn)值超1700億，僅次于北京。3）蘇州政府性債務(wù)余額與稅收收入比0.7，稅收規(guī)模超2000億，在長三角城市處于領(lǐng)先地位，政府仍有更大的財力空間推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
2022年蘇州商品住宅銷售下跌23%，未來新房銷售將向1800萬方需求中樞回歸。1）本輪市場下行周期中蘇州韌性較強，商品住宅成交面積下降23%至1429萬方，內(nèi)部板塊分化明顯，工業(yè)園區(qū)、昆山等產(chǎn)業(yè)集聚的核心區(qū)域較為抗跌。2022年蘇州多舉措松綁房地產(chǎn)，目前限購、限貸等方面仍有一定政策空間。2）即使面臨后發(fā)城市沖擊，良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)將使蘇州持續(xù)保持工業(yè)大市的地位，良好的財政狀況也將助力產(chǎn)業(yè)升級，預(yù)計蘇州常住人口穩(wěn)定在1300萬以上，商品住宅需求中樞仍有1800萬方。3）蘇州當(dāng)前樓市供需結(jié)構(gòu)良好，城市去化周期為15個月，在可比二線城市中處于較低水平，且蘇州城市發(fā)展保持了較好的職住平衡，城市產(chǎn)業(yè)向四個方向外溢，部分區(qū)域仍將享受產(chǎn)業(yè)外溢帶來的居住需求釋放。
2022年國央企已成為蘇州銷售市場主力，且在市場下行期補充優(yōu)質(zhì)土儲，有望在2023年市場復(fù)蘇中率先受益。1）萬科、招商蛇口、保利、中海、蘇州高新在蘇州土儲結(jié)構(gòu)良好，在工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、昆山優(yōu)質(zhì)板塊土儲占比超50%，未來將轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，在市場回暖中將有望率先受益。2）蘇州年底土地市場回暖，2宗地塊觸及封頂搖號，整體溢價率4.8%年內(nèi)最高。招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)謹(jǐn)慎投資，優(yōu)中選優(yōu)，拿地樓面價約3萬元/平米；本地國企蘇州高新?lián)駜?yōu)托底，布局工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)。3）預(yù)計2023年蘇州樓市將迎來小周期復(fù)蘇，建議關(guān)注深耕蘇州的房企，如蘇州高新、中新集團等，同時建議關(guān)注在蘇州核心區(qū)深耕的房企，如招商蛇口、萬科A、保利發(fā)展等。
風(fēng)險提示：房企結(jié)構(gòu)性擴表不及預(yù)期，市場繼續(xù)負(fù)反饋下行。
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