>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2022年12月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：全年銷(xiāo)售投資降幅創(chuàng)歷史新低，預(yù)期2023年呈現(xiàn)“前低后高”走勢(shì)-230118
| 上傳日期： |
2023/1/19 |
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| 798KB |
| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點(diǎn)
1.商品房銷(xiāo)售：
12月單月銷(xiāo)售同比降幅略有收窄；70大中城市房?jī)r(jià)連續(xù)16個(gè)月下滑。12月單月銷(xiāo)售面積1.46億平，同比-31.5%；銷(xiāo)售額1.47萬(wàn)億元，同比-27.7%；降幅分別收窄1.7、4.6pct，多地疫情形勢(shì)嚴(yán)峻、居民購(gòu)房意愿仍然較低、居民收入預(yù)期未明顯轉(zhuǎn)好的情況下，需求仍然較弱。70大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格同環(huán)比增速分別為-2.3%和-0.2%，環(huán)比連續(xù)16個(gè)月未出現(xiàn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下跌的時(shí)長(zhǎng)已超過(guò)了14年5月至15年3月連續(xù)11個(gè)月的房?jī)r(jià)下跌周期，下跌城市數(shù)量也于22年12月達(dá)55個(gè)，環(huán)比增加4個(gè)。
全年銷(xiāo)售降幅超兩成，銷(xiāo)售額回到17年水平，基本符合我們的預(yù)測(cè)；全年市場(chǎng)低位震蕩、三度“探底”。22年商品房銷(xiāo)售面積13.58億平，同比-24.3%（21年+1.9%）；銷(xiāo)售額13.33萬(wàn)億元，同比-26.7%（21年+4.8%）；銷(xiāo)售均價(jià)9814元/平，同比-3.2%。銷(xiāo)售金額基本回到17年的水平；銷(xiāo)售降幅創(chuàng)下新低，遠(yuǎn)大于08和14年。全年走勢(shì)來(lái)看，始終在低位震蕩，4月、7月、11月出現(xiàn)了三次“探底”，居民購(gòu)房意愿持續(xù)低迷。東部、西部、中部、東北部銷(xiāo)售面積同比增速分別為-23.0%、-21.3%、-27.7%、-37.9%，需求相對(duì)堅(jiān)挺的東南沿海城市、中部地區(qū)市場(chǎng)情況明顯好于前期需求透支嚴(yán)重、整體購(gòu)買(mǎi)力基本見(jiàn)頂?shù)奈鞑颗c東北地區(qū)。23年我們預(yù)計(jì)商品房銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)一步縮量，銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額較22年再降6%和3%左右，全年或呈現(xiàn)“前低后高”、“東強(qiáng)西弱”。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、竣工：
土地與建安投資雙失力致使開(kāi)發(fā)投資增速首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全年開(kāi)竣工體量均創(chuàng)下十年內(nèi)最低值；與我們的預(yù)測(cè)基本一致。12月新開(kāi)工8955萬(wàn)平，同比-44.3%；投資9032億元，同比-12.2%。在“金融16條”、“三支箭”不斷推進(jìn)下，單月新開(kāi)工和投資同比降幅分別收窄6.5、7.7pct。22年開(kāi)發(fā)投資金額13.29萬(wàn)億元，同比-10.0%（21年+4.4%），投資首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；規(guī)?；净氐?9年的體量。全年走勢(shì)來(lái)看，投資連續(xù)疲弱，一到四季度投資增速分別為0.7%、-9.1%、-12.7%、-16.3%。1）土地投資：自21年下半年以來(lái)銷(xiāo)售景氣度下行，房企拿地意愿始終低迷、前期拿地大幅減少，土地投資減少對(duì)投資造成了拖累。2）建安投資：截至22年12月，施工面積連續(xù)10個(gè)月出現(xiàn)兩位數(shù)同比負(fù)增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積累計(jì)21個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，土地縮量+市場(chǎng)去化率下滑+房企資金鏈緊張導(dǎo)致整體新開(kāi)工和施工進(jìn)度放緩。22年全年新開(kāi)工12.06億平，同比-39.4%，新開(kāi)工體量為10年以來(lái)的最低值，降幅為98年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的最大值。
年末竣工小幅改善，全年竣工量創(chuàng)十年來(lái)最低值。12月竣工面積3.05億平，同比-6.6%，降幅收窄了13.7pct，在“保交樓”資金推動(dòng)下，房屋竣工小幅改善。22年全年竣工8.62億平，同比-15.0%，基本符合我們的預(yù)測(cè)，絕對(duì)值為11年來(lái)最低值，增速為96年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的最低點(diǎn)。我們認(rèn)為一方面，房企資金壓力普遍仍然較大，部分房企根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售和現(xiàn)金流投資節(jié)奏主動(dòng)對(duì)部分項(xiàng)目采取停緩工的策略；另一方面，疫情使得部分項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性停工，因此竣工節(jié)奏明顯放緩。22年?duì)€尾樓事件頻發(fā)，根據(jù)我們的計(jì)算，凈停工面積高達(dá)8.96億平，較21年的5.90億平明顯增加，占施工面積的比重高達(dá)9.9%，占比提升了3.8pct。
23年供應(yīng)端修復(fù)將晚于銷(xiāo)售端，新開(kāi)工和投資仍面臨一定下行壓力，大概率整體呈現(xiàn)“新開(kāi)工修復(fù)”、“竣工保交付發(fā)力”的趨勢(shì)。在低基數(shù)的基礎(chǔ)上，我們預(yù)計(jì)23年投資和新開(kāi)工面積仍將維持低水平，增速預(yù)計(jì)分別達(dá)3%、5%；在“保交樓”資金推動(dòng)，以及疫情管控放松后，因疫情因素停工的項(xiàng)目恢復(fù)正常施工節(jié)奏，竣工規(guī)模則將繼續(xù)發(fā)力，竣工面積增速或達(dá)7%。
3.開(kāi)發(fā)商資金：
信貸寬松與金融支持政策逐步顯效，年末房企到位資金出現(xiàn)改善。12月房企到位資金1.27萬(wàn)億元，同比-28.7%，降幅收窄6.7pct。1）房款同比-30.5%（前值-34.6%），其中個(gè)人按揭貸款同比-29.4%，降幅大幅收窄了12.4pct，持續(xù)寬松的信貸政策逐步顯效。2）非房款同比-26.7%（前值：-36.1%），其中國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金增速分別為-5.5%和-34.8%（前值：-30.5%和-38.8%），受益于11月以來(lái)金融政策力度明顯加大，房企多渠道融資多方位放松。
22年房企到位資金持續(xù)面臨下行壓力，23年有望得到改善。全年到位資金14.90萬(wàn)億元，同比-25.9%；自21年7月以來(lái)單月增速始終為負(fù)，22年3月至今降幅始終超過(guò)兩成。一方面，由于銷(xiāo)售低迷、回款不暢，22年房款同比-31.3%；另一方面，非房款同比-20.0%，雖然房企資金環(huán)境政策面是較為寬松的，但實(shí)際落地效果較為一般。我們認(rèn)為多渠道的融資寬松政策至少要持續(xù)到23年Q3，23年房企資金環(huán)境將受政策影響有所改善，除央國(guó)企外，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)資金鏈也能獲得邊際改善，到位資金將逐步修復(fù)。
投資建議
22年年末我們看到房地產(chǎn)核心指標(biāo)的降幅均出現(xiàn)了收窄；但從全年來(lái)看，銷(xiāo)售與投資均出現(xiàn)了明顯的縮量。近期我們也看到了中央對(duì)于地產(chǎn)的積極表態(tài)明顯增多、政策力度也有所加大，隨著疫情管控的全面解除，23年1月以來(lái)高能級(jí)城市新房、二手房
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