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銷售：銷售持續(xù)低迷，市場(chǎng)信心不足之下，需求端政策進(jìn)一步向好。12月單月商品房銷售面積同比-31.53%，前值-33.26%；銷售額同比-27.65%，前值-32.22%；銷售均價(jià)單月同比5.66%，前值1.56%。我們認(rèn)為2023年房貸利率有望進(jìn)一步下行，各地也將繼續(xù)出臺(tái)各類政策穩(wěn)定市場(chǎng)。在房?jī)r(jià)持續(xù)下滑的情況下，居民購(gòu)房意愿不足。但隨著疫情影響的消退、爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的降低以及宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回暖，居民的觀望情緒有望得到改善。而需求端政策的持續(xù)落地，也有望對(duì)銷售產(chǎn)生提振作用。
　　開(kāi)發(fā)投資：新開(kāi)工持續(xù)低迷，竣工改善下投資降幅有所收窄。12月單月新開(kāi)工面積同比-44.29%，前值-50.82%；竣工面積同比-6.57%，前值-20.23%；開(kāi)發(fā)投資同比-12.21%，前值-19.89%。我們認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)商年底集中交房、“保交樓”資金加速落地和沖刺完成“保交樓”指標(biāo)的推動(dòng)下，竣工在12月實(shí)現(xiàn)了明顯的改善，這也帶動(dòng)了開(kāi)發(fā)投資降幅的收窄。但銷售不振、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的當(dāng)下，新開(kāi)工短期難見(jiàn)起色。土地成交的持續(xù)下滑，勢(shì)必會(huì)給未來(lái)的開(kāi)工與投資數(shù)據(jù)帶來(lái)不小的壓力。
　　到位資金：隨著“金融十六條”的進(jìn)一步落地，國(guó)內(nèi)貸款大幅回暖，銷售不振成為房企資金面改善的最大阻礙。12月單月到位資金同比-28.72%，前值-35.38%；其中國(guó)內(nèi)貸款單月同比-5.48%，前值-30.52%，自籌資金單月同比-34.77%，前值-38.79%；個(gè)人按揭貸款單月同比-29.41%，前值-41.78%。銷售回款是房企最重要的資金來(lái)源，銷售的持續(xù)大幅下滑會(huì)給缺乏信貸支持的民企造成更大的沖擊，直接影響到其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。而民企的暴雷又會(huì)進(jìn)一步影響購(gòu)房者的信心，使其銷售變得更加困難。當(dāng)下民營(yíng)龍頭房企的穩(wěn)定對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)信心具有重要作用，進(jìn)一步改善優(yōu)質(zhì)民企龍頭資金面狀況的措施正在持續(xù)落地。隨著供給端政策的不斷落地，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資情況正在得到有效改善。
　　投資建議：我們認(rèn)為，隨著供需兩端全國(guó)性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。隨著改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的實(shí)施，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信用風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大幅降低。而本就具有信用優(yōu)勢(shì)的央企和國(guó)企，在改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的助力下，將有效提升拿地和并購(gòu)能力，對(duì)市場(chǎng)形成更加有效的支撐。
　　我們推薦兩條投資主線：主線一：具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企和國(guó)企，建議持續(xù)跟蹤保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢(shì)正推動(dòng)優(yōu)質(zhì)央企和國(guó)企在土地和并購(gòu)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地推盤(pán)能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書(shū)也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。主線二：開(kāi)發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，有望率先獲得金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持，有效降低自身信用風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)房企，建議持續(xù)跟蹤金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)。當(dāng)前政策思路已經(jīng)從“救項(xiàng)目”擴(kuò)展到了“穩(wěn)房企”，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企有望獲得融資端的大力支持，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的擔(dān)憂也有望大幅降低。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。