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核心觀點(diǎn)
　　2022年地產(chǎn)行業(yè)銷售、融資、投資出現(xiàn)較大幅度下行，在供給端、需求端政策的支持下，年末各項(xiàng)指標(biāo)降幅均出現(xiàn)收窄，尤其是竣工和投資出現(xiàn)較大幅度回升。政策持續(xù)向好將繼續(xù)推動(dòng)行業(yè)需求復(fù)蘇和優(yōu)質(zhì)企業(yè)脫穎而出。我們堅(jiān)定看好“三好房企”、信用修復(fù)和政策放松下的銷售復(fù)蘇。
　　國家統(tǒng)計(jì)局公布2022年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，全年房地產(chǎn)銷售面積、投資額、新開工面積、竣工面積分別為135837萬平方米、132895億元、120587萬平方米、86222萬平方米，同比增速分別為-24.3%、-10.0%、-39.4%、-15.0%。
　　銷售降幅邊際收窄，政策有望持續(xù)向好。2022年12月商品房銷售面積增速為-31.5%，降幅較11月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。近期住建部部長倪虹表示大力支持第一套住房的購買、合理支持購買第二套住房，“一城一策”下高能級(jí)城市后續(xù)在限購、限貸等核心調(diào)控政策的進(jìn)一步放松可期，有望推動(dòng)地產(chǎn)需求獲得修復(fù)。
　　到位資金降幅收窄，行業(yè)融資能力恢復(fù)。2022年12月到位資金增速為-28.7%，降幅較11月收窄6.7個(gè)百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款增速保持穩(wěn)定，國內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款的降幅均出現(xiàn)收窄，表明房企在獲取銀行開發(fā)貸、發(fā)債方面得到改善，且回款端隨銷售出現(xiàn)邊際修復(fù)。2022年11月以來第一支、第二支、第三支箭的新政紛紛出臺(tái)，從信貸、債券融資、股權(quán)融資等方面給予房企融資支持；近期有關(guān)部門起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，供給端政策支持力度不斷加大，有望推動(dòng)行業(yè)融資能力持續(xù)恢復(fù)。
　　竣工降幅大幅收窄，投資顯著回升。2022年12月單月投資、新開工降幅均收窄，竣工降幅大幅收窄、土地購置降幅擴(kuò)大。我們認(rèn)為，市場銷售短期內(nèi)難以看到快速恢復(fù)，房企普遍保持謹(jǐn)慎投資的態(tài)度，土地市場回暖尚需較長時(shí)日；后續(xù)月份新開工在拿地放緩的背景下，難言在短期內(nèi)恢復(fù)增長，“保交樓”政策將持續(xù)為竣工形成支撐。
　　核心指標(biāo)預(yù)測：我們預(yù)測2023年銷售面積、新開工面積、開發(fā)投資、竣工面積的增速分別為-10%、-20%、-7%、+11%。
　　我們堅(jiān)定看好“三好房企”、信用修復(fù)和政策放松下的銷售復(fù)蘇。推薦A股：萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)，港股：中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、碧桂園。后疫情時(shí)代，商業(yè)及物管企業(yè)的盈利和估值有望修復(fù)，推薦A股：新城控股，港股：龍湖集團(tuán)、華潤置地、華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云。我們也看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期。