>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)月報：供需協(xié)同發(fā)力，基本面待改善-230117
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經(jīng)濟轉(zhuǎn)向企穩(wěn)復蘇，期待地產(chǎn)供需政策共振
2022年的房地產(chǎn)市場在基本面下行和人口見頂回落中畫下句點。但我們認為隨著防疫政策優(yōu)化和經(jīng)濟企穩(wěn)復蘇，以及供給端保優(yōu)質(zhì)主體、保交付的初見成效，需求端政策效力有望在2023年得到更好顯現(xiàn)，從而加速房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)復蘇，從根本上化解行業(yè)困境。在行業(yè)復蘇和政策呵護的大背景下，我們持續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的貝塔機遇，看好優(yōu)質(zhì)頭部房企將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢，在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式過渡的進程中占得先機。
開發(fā)投資仍然承壓，保交付助力竣工處于修復通道
12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑12.2%，全年累計下滑10.0%，有數(shù)據(jù)以來首次出現(xiàn)全年累計下滑。從拿地、開工、施工、竣工等數(shù)據(jù)的情況來看，2023年開發(fā)投資仍將面臨一定壓力。1、12月300城住宅類土地供求繼續(xù)同比下滑，流拍率在供應收縮的背景下有所降低，但溢價率仍然處在低位，反映土地市場熱度仍然較低。2、新開工同比延續(xù)大幅下滑，停工面積仍然較高，導致施工面積同比降幅繼續(xù)擴大。3、保交付和防疫優(yōu)化推動竣工延續(xù)修復，但仍有近半數(shù)項目復工情況不理想。
需求端繼續(xù)發(fā)力，有望加速銷售企穩(wěn)復蘇
12月全國商品房銷售面積和金額同比下降31.5%、27.7%，降幅較11月收窄1.8、4.5pct，全年累計下滑24.3%、26.7%，70城新房、二手房房價延續(xù)環(huán)比下跌。12月以來，地產(chǎn)需求端表態(tài)和政策都在進一步發(fā)力：中央經(jīng)濟工作會議將住房改善納入擴大內(nèi)需范疇，住建部部長支持降低首套房首付和貸款利率，央行建立房貸利率-房價動態(tài)調(diào)整機制。隨著防疫政策優(yōu)化，我們預計線下買房場景受疫情干擾降低，經(jīng)濟復蘇有望提振居民的收入預期，融資端和保交付政策有望提振居民對于房企的信心，前期各類需求端政策效力有望得到更好體現(xiàn)，共同推動地產(chǎn)銷售在23Q2企穩(wěn)復蘇。
三箭齊發(fā)取得初步成效，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表
12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降28.7%，降幅較11月收窄6.7pct，全年累計下滑25.9%。11月以來房地產(chǎn)融資政策三箭齊發(fā)，已經(jīng)取得初步成效，地產(chǎn)信用風險蔓延的趨勢得到初步抑制。2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，明確2023年地產(chǎn)金融政策將以“改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負債表”為核心，傳遞出“保優(yōu)質(zhì)主體”的積極信號。結(jié)合需求端、保交付政策的協(xié)同發(fā)力，我們預計將共同推動行業(yè)紓困和信用風險的消解。
投資建議
重點推薦1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)股份、新城控股、金地集團；2）具備資源整合空間的房企：城建發(fā)展、華聯(lián)控股；3）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；4）物管公司：
華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、招商積余、新大正。
風險提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風險。
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