>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)1-12月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)點評：開發(fā)投資同比下滑10%，全年趨勢性下行-230118
| 上傳日期： |
2023/1/18 |
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| 969KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資：全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比-10.0%，12月單月同比-12.2%。1-12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為132895億元，同比減少10.0%，較前值降低0.2pct；12月單月投資額為9032億元，環(huán)比減少8.9%，同比減少12.2%。全年投資大幅下滑，主要是在當前環(huán)境下，房企拿地意愿不足、新開工及施工進展不暢導(dǎo)致。我們預(yù)計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額樂觀和悲觀預(yù)期下分別為12.4萬億元和12.1萬億元，較2022年分別同比-6.3%和-8.6%。
拿地：全年土拍市場表現(xiàn)低迷，累計土地購置面積同比-53.4%，累計土地成交價款同比-48.4%。1-12月累計土地購置面積為10052萬方，同比減少53.4%，較前值提高0.3pct；12月當月值為1597萬方，環(huán)比增長56.1%，同比減少51.6%，較前值提高6.8pct。1-12月累計土地成交價款為9166億元，同比減少48.4%，較前值降低0.7pct；12月當月值為1575億元，環(huán)比增長2.9%，同比減少51.3%，較前值降低0.6pct。房企在“三道紅線”設(shè)立之后，拿地大多遵循“以銷定產(chǎn)”的原則，而2022年全年銷售的持續(xù)疲弱導(dǎo)致房企拿地積極性不高，國央企縮減拿地規(guī)模，出險民企則近乎停止拿地。
新開工：全年累計新開工面積同比-39.4%，連續(xù)17個月為負。1-12月份，全國累計新開工面積為120587萬方，同比減少39.4%，較前值降低0.4pct；12月單月新開工面積為8955萬方，環(huán)比增長13.2%，同比減少44.3%，較前值提高6.5pct。新開工大幅萎縮，一方面是2022年拿地規(guī)模銳減；另一方面是銷售持續(xù)低迷，導(dǎo)致房企新開工意愿不足。雖然近期融資端、供給端政策頻出但見效需要時間，2023年新開工仍然掛鉤拿地及銷售。
竣工：全年累計竣工面積同比-15.0%，單月竣工面積環(huán)比跳增233.7%。1-12月份，全國累計竣工面積為86222萬方，同比減少15.0%，較前值提高4.0pct；12月單月竣工面積為30513萬方，環(huán)比增長233.7%，同比減少6.6%，較前值提高13.7pct。主要受民企暴雷及銷售下行，整體竣工受到拖累。2022年下半年保交樓力度提升，有一部分將在2023年形成實物工作量，同時今年保交樓有望持續(xù)加碼，最樂觀的情況下全年竣工有望實現(xiàn)正增長。
銷售：全年商品房銷售金額累計同比-26.7%，銷售面積累計同比-24.3%。1-12月份，全國商品房銷售金額為133308億元，同比減少26.7%，較前值降低0.1pct；12月單月商品房銷售金額為14660億元，環(huán)比增長49.4%，同比減少27.7%。1-12月份，全國商品房銷售面積為135837萬方，同比減少24.3%，較前值降低1.0pct；12月單月商品房銷售面積為14587萬方，環(huán)比增長44.8%，同比減少31.5%。據(jù)中指調(diào)查，2022年購房者置業(yè)的抑制因素主要是對未來經(jīng)濟增長預(yù)期、收入增長預(yù)期偏弱、認為還貸壓力過大、對房價下跌預(yù)期遠大于上漲預(yù)期等。而去年下半年以來，中央對房地產(chǎn)的支持更多是圍繞融資端及供給端的，需求端政策的支持仍較弱，我們繼續(xù)看好需求側(cè)政策的進一步加碼。
資金：全年房企到位資金累計同比-25.9%，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款累計同比維持低位。1-12月份，房企到位資金累計值為148979億元，同比減少25.9%，較前值降低0.3pct；12月單月到位資金為12666億元，環(huán)比增長16.9%，同比減少28.7%，較前值提高6.7pct。整體看國央企融資較為寬松，民企融資環(huán)境小幅改善。目前融資端政策見效需要時間，需要繼續(xù)關(guān)注“三支箭”的落實及2023年的銷售情況。
投資建議：我們繼續(xù)堅定地看多政策，在2023年Q1或者Q1切Q2時有望見到第三波大政策的加持。我們認為地產(chǎn)和物業(yè)繼續(xù)有絕對+相對收益的空間。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評級。擇股邏輯：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競爭格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、金地集團；H股：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價修復(fù)的區(qū)域型公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇及防疫放松的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。
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