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12月銷(xiāo)售同環(huán)比均出現(xiàn)改善。2022年，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額增速分別為-24.3%、-26.7%；12月單月，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額增速分別為-32%、-28%，環(huán)比增速分別為45%、49%。12月銷(xiāo)售同環(huán)比均出現(xiàn)改善，主要系年末房企業(yè)績(jī)沖量，目前供給側(cè)政策集中發(fā)力，保主體進(jìn)程加速，風(fēng)險(xiǎn)的收斂是銷(xiāo)售復(fù)蘇的基礎(chǔ)，但后續(xù)的企穩(wěn)節(jié)奏還需要需求側(cè)政策的進(jìn)一步支持。購(gòu)房信心的恢復(fù)不可一蹴而就，大概率以“時(shí)間換空間”，預(yù)計(jì)2023年銷(xiāo)售處于“U”型的底部抬升階段。
　　2022年土地市場(chǎng)熱度已至低谷，全年供地計(jì)劃完成率不足五成。2022年，土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款同比分別下降53.4%、48.4%。12月單月土地購(gòu)置面積增速為-52%，較上月上升6pct，2022年土地市場(chǎng)熱度已至低谷，22城全年供地計(jì)劃完成率不足五成，重點(diǎn)城市溢價(jià)1%以下或底價(jià)成交的地塊占到四分之三。2022年第三批供地央國(guó)企拿地漸顯乏力，地方城投拿地比重提升至53%。
　　施工情況繼續(xù)走弱，竣工修復(fù)具備確定性。2022年，新開(kāi)工面積同比下降39.4%，12月單月增速為-44%，目前開(kāi)工情況處于歷史最低水平；1-12月施工面積累計(jì)同比下降7.2%，繼續(xù)下探，12月單月增速為為-48%，在銷(xiāo)售回款困難、新開(kāi)工低迷的影響下，施工情況逐步走弱；竣工面積累計(jì)同比下降14.3%，12月單月增速為-6.57%，較上月+13.66pct，目前“保交樓”為第一要?jiǎng)?wù)，政策端資金傾斜的首要對(duì)象為確保項(xiàng)目交付，所以2023年竣工修復(fù)具備確定性。
　　開(kāi)發(fā)投資單月降幅收窄。2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比減少10.0%，12月單月投資增速為-12.2%，降幅較上月收窄7.7pct，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房企流動(dòng)性、再融資、金融機(jī)構(gòu)授信等癥結(jié)的疏通、房企信用的修復(fù)、保交樓扎實(shí)穩(wěn)步推進(jìn)以及市場(chǎng)情緒和購(gòu)房者預(yù)期的扭轉(zhuǎn)相互影響，伴隨調(diào)控政策的組合拳逐步豐滿(mǎn)，投資情況或?qū)㈦S行情逐步修復(fù)，但預(yù)計(jì)所需時(shí)間和傳導(dǎo)過(guò)程均比以往更長(zhǎng)。
　　到位資金降幅收窄，國(guó)內(nèi)貸款迎來(lái)大幅修復(fù)。12月單月，到位資金增速為-29%，較上月降幅收窄6pct。其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款增速分別為-5%、-35%、-29%、-31%，分別較上月+26pct、+4pct、+13pct、-1pct，除定金及預(yù)收款外，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款均有不同程度的改善，其中國(guó)內(nèi)貸款修復(fù)程度最大，房企流動(dòng)性在政策支持下逐步改善。
　　投資建議：隨著供給側(cè)政策不斷發(fā)力，保主體進(jìn)程加速，目前市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到需求端政策。短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來(lái)的板塊修復(fù)行情，中長(zhǎng)期的機(jī)會(huì)來(lái)自于拿地利潤(rùn)率和市占率的提升。我們建議關(guān)注兩條主線(xiàn)：1）強(qiáng)信用、厚土儲(chǔ)、優(yōu)布局的全國(guó)性布局房企和確定性強(qiáng)的區(qū)域性房企：保利發(fā)展（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、萬(wàn)科A（000002）、濱江集團(tuán)（002244 ）、建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份（600325）；2）母公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余（001914）、萬(wàn)物云（2602）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)超預(yù)期下行等風(fēng)險(xiǎn)