久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

事項：
　　統(tǒng)計局公布2022年房地產行業(yè)數據。全國房地產開發(fā)投資132895億元，比上年下降10%。商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。
　　評論：
　　12月銷售季調數據降至2020年疫情爆發(fā)時水平，2023年的全國層面地產銷售數據反彈受低能級城市基本面問題制約。1）雖然市場多從單月同比角度看銷售數據逐步筑底，但如果剔除季節(jié)性因素，2022年12月地產銷售已降至2020年疫情剛爆發(fā)時的水平，達到近年來極低點。2）如果以2022年9月市場銷售作為2023年市場的中位水平，將剔除季節(jié)性數據還原回銷售數據，則預計2023年銷售面積同比增長0%，銷售金額同比增長1.3%。3）作為領先指標的房價環(huán)比，當前仍未改善，二三線城市單月環(huán)比跌幅為0.3%。隨著疫情好轉，地產銷售會有反彈，但占全國銷售面積約80%的低能級城市存在超前賣地模式下的基本面問題，會制約2023年的反彈力度；而以20個城市左右為代表的高能級城市，近期草根調研反饋在有效政策發(fā)力下，市場已有一定好轉，2023年需要考慮上行壓力，而非下行壓力。
　　2022年全年新開工面積跌回2010年之前的水平，但2023年新開工預計仍將進一步下滑。2022年全年新開工12.1億平，僅略高于2009年水平，全年新開工跌幅達到44%，遠超銷售面積跌幅。但以最狹義口徑的待售庫存看，2022年12月增長至5.6億平，去化月數增至4.6個月；同時，2022年開盤去化率處于較低水平，也意味著行業(yè)有較多未去化尾盤。行業(yè)回歸穩(wěn)態(tài)后，預計新開工面積與銷售面積較為匹配，但2023年行業(yè)開工預計仍將下滑。
　　2023年地產投資取決于保交樓的推進，而非銷售的回暖。如果以銷售修復帶動地產投資回升的邏輯推演2023年地產投資，則存在較大問題。因為本輪銷售恢復無論是在城市層面還是在房企層面都更多體現為結構性復蘇，而待竣工量較大的房企，2023年銷售回暖的可能性仍然較低。2023年全行業(yè)的竣工面積增速和投資金額增速，主要取決于歷史問題的解決，包括保交樓的推進，以及出險房企的資產處置，與銷售的關聯(lián)度較低。2022年行業(yè)已經出現了極端假設考驗，預計2023地產竣工將與2022年持平，而土地購置面積的下滑將拖累2023年的地產投資。
　　2023年看點在于高能級城市的復蘇，推薦“兩個中心、一個基本點”。1）以高能級城市復蘇為中心，高能級城市在行業(yè)結構性擴表中再現小周期上行，2023年房企銷售均價和銷售增速正相關的現象將有望得到延續(xù)，關注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司，關注華發(fā)股份、金地集團、綠城中國、華潤置地等。2）以國央企估值修復為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現，而股權融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢。該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復，按照剩余收益模型，部分國央企存在較大的估值修復空間，關注金融街、首開股份、中國金茂、中國海外發(fā)展等。3）以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關注護城河逐步形成的公司，如越秀地產、保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口等。
　　風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。