>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)12月觀察：證偽的延后-230117
| 上傳日期： |
2023/1/18 |
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| 544KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛,郝亞雯 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
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本報告導(dǎo)讀：
極度收縮的新開工，無論是疫情影響、還是房企預(yù)期轉(zhuǎn)變，將使2023年年初對需求驗證的期限延后，即便數(shù)據(jù)不好，也不會帶來悲觀預(yù)期，經(jīng)濟的樂觀情緒升溫。
摘要：
在2022年11月大量政策出臺之后，市場對需求的預(yù)期提高，不僅是對需求政策的預(yù)期，也是對需求數(shù)據(jù)的預(yù)期，但從12月份數(shù)據(jù)來看，并沒有出現(xiàn)明顯修復(fù)。12月單月來看，銷售金額和面積分別同比下降27.7%和31.5%，較11月略有改善，但幅度不明顯，僅分別改善4.6和1.7pcts，仍然處于較大幅度的下行中。
盡管總量修復(fù)不明顯，但是結(jié)構(gòu)出現(xiàn)端倪。從銷售均價來看，12月份出現(xiàn)了一定程度的反彈。自11月的9746元上升至當(dāng)前的10050元/平方米，在年內(nèi)處于較高水平。我們預(yù)計并非來自于系統(tǒng)性改善，更多的是高能級城市占比提升帶來的結(jié)構(gòu)性因素影響。
然而，新開工數(shù)據(jù)的大幅度下滑，無論是同比、還是絕對值，都預(yù)示著接下來將進入有效供給不足的局面，也即銷售數(shù)據(jù)的兌現(xiàn)度在下降，但這種供給收縮反而會成為樂觀的理由，證偽的兌現(xiàn)期在延后。新開工面積的單月值下降至8955萬平方米，基本處于有數(shù)據(jù)以來的歷史同期最低值，四季度也接近歷史同期最低水平。我們在上一篇報告《不足的收縮》中已經(jīng)提到，預(yù)計房企將進入推盤減少階段，不僅僅是因為疫情，而是對當(dāng)前現(xiàn)實的悲觀、和對未來市場的樂觀預(yù)期導(dǎo)致。如是，即便一季度銷售沒有得到實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，從預(yù)期角度，也會有因為供給收縮而帶來的解釋，使得即便需求沒有好轉(zhuǎn)，證偽的兌現(xiàn)期也在后移。
一季度對基本面的預(yù)期適度樂觀，真修復(fù)預(yù)期延后，預(yù)期會處于震蕩狀態(tài)?；久娴念A(yù)期和基本面將呈現(xiàn)出對立關(guān)系，一季度的預(yù)期不差、但基本面改善不明顯，此后預(yù)期和實際在邊際變化上也會呈反向關(guān)系，如是，整體預(yù)期處于震蕩狀態(tài)，對板塊的影響也將以震蕩為主，關(guān)注能夠持續(xù)兌現(xiàn)銷售的公司。我們推薦龍湖集團、招商蛇口、萬科A、保利發(fā)展、金地集團等，同時，一些小參與者和新參與者也在奮力改進自己產(chǎn)品，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份等。
風(fēng)險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。
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