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春節(jié)周40個重點城市新房成交同比下降14%，與2019年同期相比下降32%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年春節(jié)周40個重點城市成交量僅35.7萬平方米，環(huán)比下降75%，較2022年同比下降14%，與2019年同期相比下降32%。城市能級來看，一線城市春節(jié)周成交量環(huán)比下降91%，同比下降72%，顯著好于2021年、2019年同期，其中北京表現(xiàn)最優(yōu)；二線城市成交量7.1萬平方米，同環(huán)比分別下降28%、86%，其中青島、南寧、蘭州、合肥等城市較2022年同期實現(xiàn)正增長；三四線城市表現(xiàn)優(yōu)于一二線城市，環(huán)比下降61%，同比增長13%，其中溫州、河源、中山、淮南、陽江等城市同比實現(xiàn)較大漲幅。
　　春節(jié)期間二手房看房買房數(shù)量提升。貝殼重點50城二手房帶看量較2022年同期提升28%，成都、重慶二手房帶看活躍度較去年春節(jié)期間提升分別1.5、1倍，珠三角重點城市帶看量明顯回升；二手房成交量增加57%，京津冀重點城市回升態(tài)勢延續(xù)，北京、廊坊、天津及石家莊成交量已超上年12月全月成交水平。帶看量提升，市場預期持續(xù)走強，貝殼重點50城二手房景氣指數(shù)已超2022年最高水平。房價企穩(wěn)，上周貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比自價格持續(xù)下跌以來首次走平，房價深度下跌城市出現(xiàn)弱回升，珠三角、京津冀區(qū)域部分城市價格環(huán)比小幅上漲，市場復蘇預期增強。
　　看房量大增購買不足，購房者觀望情緒仍較高。根據(jù)58同城、安居客發(fā)布的《2023春節(jié)置業(yè)意向報告》，有32.5%的意向購房者有在春節(jié)期間購房的打算，計劃利用春節(jié)假期看房但并不一定購買的意向購房者占比最高達48.3%，剩余19.2%的意向購房者計劃春節(jié)過后再去看房，目前購房者觀望情緒仍較高。看房量的增長并未帶來實際成交的落地，主要有幾方面原因：1）房價增速放緩，部分城市房價仍呈下跌趨勢，買漲不買跌的現(xiàn)象較明顯；2）爛尾停工下購房者對期房交付存疑，更傾向于現(xiàn)房以及國、央企入駐樓盤，觀望態(tài)度顯著；3）部分購房者期待有利的政策出臺，如更低的房貸利率、首付比例等。
　　1月（截至27日）重點32城累計銷售面積同比-44%，環(huán)比-34%。12城二手房成交面積累計同比-24%，環(huán)比-17%。其中一線城市同比-30%，環(huán)比-12%；二線城市同比-48%，環(huán)比-38%；三四線城市同比-55%，環(huán)比-54%。具體城市來看：1）一線城市僅上海實現(xiàn)環(huán)比2%正增長，深圳同環(huán)比分別下降48%、33%，降幅最大；2）二線城市中僅廈門實現(xiàn)同比49%、杭州環(huán)比17%正增長；3）三四線城市中揚州、惠州、江陰等表現(xiàn)較好。受春節(jié)假期錯位影響，1月銷售降幅有所擴大。二手房成交表現(xiàn)強于新房，12城二手房成交面積累計同比-24%，環(huán)比-17%。隨著前期政策的落地以及傳導，及疫情感染達峰后的負面影響減弱，在3、4月份低基數(shù)效應下銷售有望有所恢復。
　　投資建議：我們認為當前板塊應當關注2條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、濱江集團、天健集團、南山控股、華潤置地、萬科A等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務、華潤萬象生活、中海物業(yè)等。
　　風險提示：銷售恢復不及預期；政策效果不及預期；行業(yè)流動性風險。