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保障房建設(shè)提上日程，“租購(gòu)并舉”模式加快推進(jìn)。我國(guó)保障性住房體系主要經(jīng)歷了以下階段：1998-2002年重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，2003-2007年多層次住房保障體系逐步形成，2008-2010年保障房成為應(yīng)對(duì)危機(jī)的抓手，2011-2013年公租房建設(shè)高峰期，2014-2018年貨幣化安置助推棚改進(jìn)程，2019年-至今保障性租賃住房加快發(fā)展。目前我國(guó)住房保障體系主要包括產(chǎn)權(quán)房、租賃住房、改造工程三類，三大主要保障性住房則涵蓋保租房、公租房和共有產(chǎn)權(quán)房，改造工程中棚改、老舊小區(qū)改造也是重點(diǎn)。
　　棚改或增強(qiáng)對(duì)投資的拉動(dòng)，而地產(chǎn)投資企穩(wěn)仍看商品房。保租房方面，預(yù)計(jì)2023年將籌建206.1萬套保障性租賃住房，新增保租房建設(shè)或形成1545.8至2225.9億元的投資，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動(dòng)作用或?yàn)?0.3至0.2個(gè)百分點(diǎn)左右。棚改方面，預(yù)計(jì)2023年全國(guó)棚戶區(qū)改造建設(shè)163.2萬套，完成投資約4961.3億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資1.1個(gè)百分點(diǎn)左右。綜合來看，2023年保障房相關(guān)投資或拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資約0.7個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資0.2個(gè)百分點(diǎn)左右，拉動(dòng)作用有限，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)仍主要依賴商品房市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)。保障房對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用或相對(duì)有限的原因，一是，保租房建設(shè)中利用存量土地及房屋的比例較大，二是，保租房中大多以一居室形式為主，套均建筑面積僅在30-40 ㎡左右，三是，棚改貨幣化安置仍有所受限。
　　保障性住房對(duì)消費(fèi)的直接效應(yīng)、收入效應(yīng)及溢出效應(yīng)。直接效應(yīng)，2023年保障性住房建設(shè)或直接對(duì)下游消費(fèi)帶來1116.45-1786.3億元的裝修相關(guān)的消費(fèi)需求，但新增消費(fèi)有限。收入效應(yīng)，保租房入市所帶來的居住成本的降低，或?qū)⒂兄诖龠M(jìn)居民在除住房以外的領(lǐng)域進(jìn)行消費(fèi)，也有利于緩解大城市貧富差距過大的問題。經(jīng)測(cè)算，2026年及之后居民消費(fèi)支出每年或可增加643.1-1071.9億元，對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的拉動(dòng)約為0.2-0.3個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)出保租房對(duì)消費(fèi)的長(zhǎng)期效應(yīng)。短期來看，2023年或較2022年新增消費(fèi)支出240.4-400.6億元，保租房通過收入效應(yīng)或可拉動(dòng)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出0.07-0.12個(gè)百分點(diǎn)。溢出效應(yīng)，由于保障性租賃住房的適用人群范圍擴(kuò)大，住房品質(zhì)也有提升，且主要利用存量土地和房屋建設(shè)，可能在需求分流的作用上會(huì)大于土地供給的擠出作用，對(duì)市場(chǎng)租金的穩(wěn)定作用會(huì)相對(duì)更大。
　　參考新加坡模式，放眼我國(guó)保障性住房的未來。新加坡近78.3%的居民居住在由政府下屬的建屋發(fā)展局（HDB）統(tǒng)一發(fā)展建造的組屋內(nèi)。歷史上組屋的建造是循序漸進(jìn)的：先解決基本住房問題、提供中小戶型和采用廉租形式，后解決住房質(zhì)量問題、提供大中戶型并采用購(gòu)買形式。同時(shí)，新加坡的住房政策與土地、社保、金融、稅收等制度緊密結(jié)合。從效果上看，新加坡的組屋制度起到了控制房地產(chǎn)價(jià)格、降低居民住房成本以及調(diào)節(jié)收入分配等作用。與之對(duì)比，我國(guó)保障房在發(fā)展背景、覆蓋范圍、住房品質(zhì)、資金來源、土地成本、稅收制度等方面與新加坡的組屋制度有所不同。未來的發(fā)展方向包括擴(kuò)大保障房的供給、完善保障房相關(guān)配套制度以及擴(kuò)大資金來源等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期，地產(chǎn)投資下行超預(yù)期。