>> 信達證券-房地產行業(yè)2022年1-12月統(tǒng)計局房地產數據點評：行業(yè)基本面仍在磨底，政策面加碼曙光在望-230203
| 上傳日期： |
2023/2/3 |
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| 2286KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
信達證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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銷售：市場仍處磨底階段，政策升級加碼企穩(wěn)可望Table_Summary ummary] ]。1-12月商品房累計銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%，跌幅較1-11月擴大1.0pct，當月銷售面積14586.92萬平方米，同比下降31.5%，跌幅較上月收窄1.7pct，環(huán)比回升44.8%。1-12月商品房累計銷售金額133308億元，同比下降26.7%，跌幅較上月擴大0.1pct，12月單月銷售金額14660.41億元，同比下降27.7%，跌幅較上月收窄4.6pct，環(huán)比回升49.4%。12月供給端政策為市場注入信心，疊加傳統(tǒng)旺季跌幅有所收窄，但由于需求端政策在12月未持續(xù)大力度跟進，疊加12月疫情防控措施優(yōu)化，整體銷售情況仍難言回暖。進入2023年需求端政策接連落地，我們認為在行業(yè)基本面拐點尚未來臨之前，政策有望進一步升級加碼，需求端政策或將保持合理、適度的刺激。展望2023年隨著疫情防控措施優(yōu)化疊加需求端政策加碼，銷售有望在二季度迎來拐點。
投資：新開工與竣工持續(xù)低位，地產投資仍將承壓。1-12月房地產開發(fā)投資累計完成額132895億元，同比下降10.0%，12月單月投資完成額9032.00億元，同比下降12.2%，跌幅較上月收窄7.7pct，環(huán)比方面下降8.9%。全年新開工面積跌幅39.4%，是歷史最大跌幅，2014年下行周期中14年和15年新開工面積同比跌幅也僅為10.7%和14.0%，全年新開工面積回落至2009年以前水平。全年施工面積回落至2019年以前水平，全年竣工面積回落至2010年以前水平，跌幅均為歷史最大值。2022年施工投資方面情況出現大幅的回落主要由于：1）銷售回款持續(xù)下降；2）融資支持政策尚未完全落地，償債壓力持續(xù)；3）拿地和新開工規(guī)模連續(xù)下降，累積效應下，后續(xù)施工投資或將持續(xù)承壓。
土地：基本面修復仍待時間，土地市場寒冬延續(xù)。土地購置面積跌幅擴大，土地市場復蘇仍待銷售企穩(wěn)。1-12月累計土地購置面積10052.00萬平方米，同比下降53.4%，12月單月土地購置面積1596.84萬平方米，同比下降51.6%，跌幅收窄6.8pct。全年來看，銷售持續(xù)下行疊加行業(yè)出清，房企資金壓力愈演愈烈，一方面房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱，已出險的民企失去拿地能力，尚未出險的房企面臨各資金方的擠兌壓力，資金優(yōu)先保持現金流和債務兌付避免違約，投資拿地難度較大；另一方面銷售持續(xù)下行，即使資金壓力相對較小的國企，在面對未來銷售不確定性的情況下也謹慎投資，聚焦于核心城市核心地塊，降低經營風險。展望2023年，我們認為銷售的恢復和企穩(wěn)需要經歷政策逐步落地和購房者預期扭轉的時間，同時民企在資金端的基本面也仍然需要融資政策落地“輸血”和銷售企穩(wěn)“造血”兩個階段才能修復，因此可能民企端恢復拿地也仍待一定時間。因此，我們認為土地市場在2023年可能仍然難以出現大幅提振，存在土地成交進一步收縮的可能性。
資金：開發(fā)貸環(huán)比改善，資金端政策多重發(fā)力。1-12月開發(fā)到位資金148979.00億元，同比下降25.9%，跌幅較上月擴大0.3pct，12月當月開發(fā)到位資金12665.95億元，同比下降28.7%，跌幅較上月收窄6.7pct，其中國內貸款12月當月1564.79億元，同比下降5.5%，定金及預付款12月當月4688.11億元，同比下降31.0%，個人按揭貸款12月當月1945.22億元，同比下降29.4%。2022年末針對房地產企業(yè)推出的信貸、債券和股權“三支箭”融資政策，對于房企融資的支持規(guī)模和力度更大，執(zhí)行效果和落地性更強，進入2023年融資端政策持續(xù)釋放，央行和銀保監(jiān)會在主要銀行信貸工作座談會上，明確了改善優(yōu)質頭部房企資產負債表的具體內涵，引導優(yōu)質房企資產負債表回歸安全區(qū)間。從政策力度來看，化解優(yōu)質頭部房企風險決心已經凸顯，我們認為在供給端政策的多重發(fā)力之下，行業(yè)主體信用風險或已基本見底，后續(xù)隨著需求端政策發(fā)力，優(yōu)質房企經營也有望企穩(wěn)。
穩(wěn)地產決心更堅定，重申地產投資機會。進入2023年，無論是供給端的優(yōu)質房企資產負債表修復，還是需求端的按揭利率動態(tài)調整機制，都可以看到政策的力度在逐步加大，穩(wěn)經濟重任下穩(wěn)地產的決心也更為堅定。同時，消極因素逐步消散，政策端不斷發(fā)力降低購房成本，經濟活動逐漸恢復正常后收入預期提升，購房意愿也有望進一步提升。因此我們認為風險出清已近尾聲；同時經過一年多的深度調整，當前市場已經積攢一定購房需求等待釋放，因此當下我們重申地產投資機會，并堅定看好地產行業(yè)的復蘇。板塊方面，我們認為當前底部趨勢已較為明顯，我們判斷行業(yè)出清仍將繼續(xù)，熬過低谷期的房企將有望收獲行業(yè)回暖的紅利。隨著政策力度逐步擴大，市場信心有望恢復。我們建議關注四條主線：1.經營改善，如金地集團；2.信用改善，如新城控股；3.收并購機遇，如保利發(fā)展、招商蛇口；4.集團資源整合，如華發(fā)股份、南山控股。
風險因素：政策風險：政策放松進度不及預期，預售資金政策調控超預期。市場風險：地產行業(yè)銷售下行幅度超預期
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