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緊抓機(jī)遇獲取優(yōu)質(zhì)地塊，關(guān)注優(yōu)質(zhì)央國企及頭部民企
　　22年土地市場繼續(xù)走弱，供應(yīng)端部分城市推地困難，需求端統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示房企土地購置面積同比下降超五成；但依然有部分企業(yè)逆市擴(kuò)張，取得亮眼的投資成績。我們認(rèn)為23年房地產(chǎn)需求市場有望企穩(wěn)恢復(fù)，因此當(dāng)前具備更多融資及拿地優(yōu)勢的房企有望迎來更大成長空間，建議繼續(xù)關(guān)注具有優(yōu)質(zhì)土地儲備以及較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的央國企和少數(shù)頭部民企。
　　全國市場：繼續(xù)走弱，成交建面下降超五成
　　據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，22年全國土地購置面積累計同比下降53.4%。土地成交價款累計同比下降48.4%。中指院數(shù)據(jù)顯示，300城住宅類土地累計供應(yīng)建面為7.4億平，同比下降40%，其中一線/二線/三四線同比下降61%/50%/31%；住宅類土地累計成交建面為6.2億平，同比下降30%，其中一線/二線/三四線同比下降41%/41%/21%。12月300城住宅類土地單月成交溢價率為2%，該指標(biāo)從年初至今一直維持在6%以下，處于14年以來的相對低位。住宅類土地單月流拍率從年初高點的29%逐漸下降至12月的8%，但依然處于14年以來的相對高位。
　　22城集中供地：高能級城市表現(xiàn)分化，民企投資再收縮
　　供應(yīng)層面：22年22城集中供地供應(yīng)面積同比下降44%，主要由于房企拿地意愿不強(qiáng)，部分城市樓市的下行態(tài)勢進(jìn)一步向土地市場蔓延使得地方政府推地意愿也有所下降。成交層面：22城集中供地成交建面與成交金額分別同比下降32%、20%，整體成交同比降幅小于供應(yīng)，但同樣城市之間分化明顯。熱度層面：第二、三批次由于地市房企競爭的進(jìn)一步減弱以及房企提高拿地標(biāo)準(zhǔn)，溢價率呈逐批下降趨勢。企業(yè)層面：國進(jìn)民退的現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，民企拿地金額占比從2021年第一批的58%降低至2022年第三批的17%。此外，22年建設(shè)類央國企拿地積極，部分外資房企加大投資。
　　企業(yè)：投拓進(jìn)一步集約化，聚焦優(yōu)質(zhì)城市
　　房企拿地能力減弱，全國范圍來看，22年拿地TOP30房企合計權(quán)益拿地金額約8575億元，較2021年合計權(quán)益拿地金額下降50%，拿地TOP30房企合計權(quán)益拿地面積較2021年下降72%。由于房企資金承壓，拿地能力減弱，地方政府更愿意推出優(yōu)質(zhì)地塊以吸引房企拿地，TOP30房企權(quán)益拿地均價同比上漲78%。龍頭房企拿地集中度提升，2022年，TOP20房企在拿地最多的10個城市合計拿地額占總拿地額的75%，而2021年該值僅51%。同時，龍頭房企換倉一線城市，TOP20在一線城市拿地金額占比由21年的19%上升至22年的40%。
　　投資建議
　　重點推薦1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、新城控股、金地集團(tuán)；2）具備資源整合空間的房企：城建發(fā)展、華聯(lián)控股；3）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、招商積余、新大正。
　　風(fēng)險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風(fēng)險。