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本周行情：截至2月3日YTD漲幅前三的公司為越秀服務(wù)、濱江服務(wù)和中海物業(yè)，分別增長(zhǎng)50.5%、29.2%和26.0%。
　　 2022Q4公募基金持有央企物管公司倉(cāng)位環(huán)比提升：截至2022Q4，港股地產(chǎn)物業(yè)基金重倉(cāng)股中持有央企物管公司的市值占比為20.0%，倉(cāng)位較Q3提升；從TOP 10港股地產(chǎn)物業(yè)重倉(cāng)股來(lái)看，僅4家為物管公司，其中中海物業(yè)、保利物業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活均為央企物管公司。
　　港股通增持變化：本周，港股通增持排名前三的分別是金科服務(wù)（+0.15pct）、新城悅服務(wù)（+0.09pct）和華潤(rùn)萬(wàn)象生活（+0.04pct）。
　　地產(chǎn)強(qiáng)則物管強(qiáng)：物業(yè)管理公司的發(fā)展從規(guī)模的快速擴(kuò)張到經(jīng)營(yíng)能力的夯實(shí)轉(zhuǎn)變。過去看重的是擴(kuò)張、收并購(gòu)的能力、規(guī)模成長(zhǎng)的速度，現(xiàn)在更看重是成長(zhǎng)的質(zhì)量，尤其是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性。從公司治理和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面，物管公司和地產(chǎn)公司仍關(guān)連度較高，物管板塊目前尚不能走出獨(dú)立行情，地產(chǎn)板塊企穩(wěn)是物管板塊修復(fù)的重要前提。截至2月3日，港股物管行業(yè)平均估值對(duì)應(yīng)2022/2023年分別為11.3/10.4XPE。我們認(rèn)為隨著地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低，物管板塊的估值有望回升。建議關(guān)注央企物管公司中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和越秀服務(wù)，民企物管公司新城悅服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、寶龍商業(yè)和融創(chuàng)服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期；計(jì)提減值損失超預(yù)期；收繳率不及預(yù)期；增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期。