>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)：緊密監(jiān)測(cè)邊際變化政策區(qū)域差別或擴(kuò)大，信用退潮投資低谷提振需求決心勿低估-230216
| 上傳日期： |
2023/2/16 |
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| 520KB |
| 格式： |
pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
陳聰,張全國(guó) |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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《求是》雜志刊登文章《習(xí)近平：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問(wèn)題》，作為習(xí)近平總書(shū)記在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上講話的一部分，強(qiáng)調(diào)要合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)。要因城施策，著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。人民銀行召開(kāi)2023年金融市場(chǎng)工作會(huì)議，切實(shí)落實(shí)“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，拓展民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持范圍，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)增加民營(yíng)企業(yè)信貸投放。動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際變化，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務(wù)，加大住房租賃金融支持，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
▍政策監(jiān)測(cè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化的能力更強(qiáng)，具備豐富的能力和精準(zhǔn)手段應(yīng)對(duì)新的基本面。2023年春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際復(fù)蘇。我們認(rèn)為，在過(guò)去幾年房?jī)r(jià)明顯調(diào)整的地方，房?jī)r(jià)小幅回升是正常的。在絕對(duì)房?jī)r(jià)較高的核心一線城市，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是政策不能接受的。當(dāng)前，按揭貸款的區(qū)域定價(jià)差異達(dá)到歷史高位，即一線城市首套按揭定價(jià)維持4.6%左右水平，而中小城市按揭定價(jià)則下降到3.7%左右。同時(shí)，隨著二線城市不斷優(yōu)化限購(gòu)政策，一線核心城市和其他城市限購(gòu)嚴(yán)厲程度之間的差異也達(dá)到歷史最高。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)一線城市和其他城市的政策差異度將進(jìn)一步拉大。面對(duì)復(fù)蘇的市場(chǎng)，北京上海等地的需求刺激政策可能基本告一段落，其他城市，尤其是低線城市，則預(yù)計(jì)將出臺(tái)更大力度，更具效果的政策手段，穩(wěn)定和提振需求。
▍拿地和開(kāi)發(fā)投資難以恢復(fù)，信用融資難以整體回暖，預(yù)計(jì)提振住房需求主旋律并不會(huì)變化。我們并不認(rèn)為銷(xiāo)售回暖是政策的終點(diǎn)。第一、絕大多數(shù)城市的待售新房加待開(kāi)發(fā)土地規(guī)模在高位；第二、大多數(shù)公司的信用融資渠道遠(yuǎn)未恢復(fù)，很多未出險(xiǎn)企業(yè)當(dāng)前信用融資成本明顯高于歷史一般水平；第三、除了在北京和杭州等個(gè)別城市，其他城市企業(yè)拿地?zé)崆闃O為低落；第四、由于拿地表現(xiàn)分化，存在流動(dòng)性壓力的企業(yè)貨值結(jié)構(gòu)差。2021年四季度之后出讓新貨的質(zhì)量遠(yuǎn)高于2020年企業(yè)獲得的項(xiàng)目。只有持續(xù)的銷(xiāo)售復(fù)蘇，才能逐漸化解這些企業(yè)的交付和信用壓力。綜合以上原因，我們相信政策不存在轉(zhuǎn)向的可能。
▍房?jī)r(jià)穩(wěn)定時(shí)間更長(zhǎng)，精準(zhǔn)調(diào)控才對(duì)行業(yè)有利。我們認(rèn)為，如果真的放任個(gè)別城市的房?jī)r(jià)上漲，反而對(duì)行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行不利。緊密監(jiān)測(cè)行業(yè)的變化，不斷加大區(qū)域政策的差異度，維持理性競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)之下維持穩(wěn)定盈利水平，這對(duì)于行業(yè)才更有利。當(dāng)然，預(yù)期本身是擴(kuò)散的，一邊加大鼓舞低線城市需求的力度，一邊又維持一線城市相對(duì)嚴(yán)厲的限制政策，避免一線城市房?jī)r(jià)上升，后者確實(shí)在預(yù)期上會(huì)抵消一些前者的效果。但我們認(rèn)為這一政策成本是值得的，持續(xù)推動(dòng)低線城市的銷(xiāo)售復(fù)蘇，同時(shí)保持一線核心城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，這一看似不容易的政策目標(biāo)是可以達(dá)成的。如果說(shuō)2023年2月，樓市的基本面復(fù)蘇是超過(guò)投資者預(yù)期的，那么我們相信，下一個(gè)顯著超預(yù)期的事件，可能是低線城市的需求復(fù)蘇，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)明顯消退。
▍洗牌后行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)回歸常態(tài)，企業(yè)盈利穩(wěn)定性顯著提升。2022年之前，由于企業(yè)很輕易可以獲得長(zhǎng)期廉價(jià)信用融資，導(dǎo)致企業(yè)不斷降低土地市場(chǎng)盈利能力要求，激進(jìn)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。部分區(qū)域一邊限制房?jī)r(jià)，一邊又坐視地價(jià)不斷上漲，無(wú)視企業(yè)虧損，甚至不能交付的可能。經(jīng)過(guò)2022年的信用風(fēng)波，能夠獲得信用融資的企業(yè)數(shù)量大大減少，土地供給方的態(tài)度也相當(dāng)理性，不僅考慮土地出讓收入，也會(huì)適當(dāng)對(duì)地價(jià)封頂，為企業(yè)預(yù)留合理盈利空間。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)復(fù)蘇反復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。很多過(guò)去一年拿地偏少的企業(yè)貨值結(jié)構(gòu)不斷惡化的風(fēng)險(xiǎn)。
▍政策導(dǎo)向不變，看好貝殼，看好貨值充裕的開(kāi)發(fā)企業(yè)。我們認(rèn)為，在政策加持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)全年新房銷(xiāo)售有望增長(zhǎng)5%，二手房銷(xiāo)售有望增長(zhǎng)20%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅有望較2022年有所下降。但較之周期回穩(wěn)更重要的，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局明顯改善，融資相對(duì)通暢，拿地相對(duì)積極的企業(yè)盈利能力走出谷底，發(fā)展的可持續(xù)性大大提升。我們看好在理性市場(chǎng)中份額持續(xù)提升的服務(wù)商貝殼，也看好2021年四季度之后增加土儲(chǔ)，貨值占優(yōu)的藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)。
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