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核心觀點(diǎn)
　　《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》的出臺(tái)不僅為房地產(chǎn)市場注入多層次增量資金，同時(shí)有助于存量資產(chǎn)的持續(xù)盤活和房地產(chǎn)融資環(huán)境的改善，保交樓及不良資產(chǎn)處置等項(xiàng)目的處理手段也將更為靈活，“第三支箭”股權(quán)融資范圍延伸，迎來新突破。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資范圍與公募REITs當(dāng)前試點(diǎn)行業(yè)高度重合，可以認(rèn)為其類似于私募REITs基金或Pre-REITs基金，其間聯(lián)動(dòng)將助力行業(yè)探索新發(fā)展模式和不動(dòng)產(chǎn)金融閉環(huán)的完善。
　　事件：
　　2023年2月20日，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別。中基協(xié)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（下文簡稱《指引》）
　　簡評(píng)
　　存量商品住宅納入投資范圍，增量資金助力資產(chǎn)盤活，第三支箭迎來新突破。此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍將已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目納入，意味著從2018年起陸續(xù)暫停的房地產(chǎn)私募基金的融資窗口重新打開。不動(dòng)產(chǎn)私募基金管理人得以參與并盤活市場上資金緊張但優(yōu)質(zhì)的存量項(xiàng)目，房企紓困、杠桿負(fù)債率降低及流動(dòng)性緩釋再迎助力。在“第一支箭”新增授信，“第二支箭”增信債券工具的基礎(chǔ)上，“第三支箭”股權(quán)融資范圍延伸，迎來新突破。
　　基金管理人靈活度提升，改善房企融資環(huán)境。過去以住宅、商業(yè)地產(chǎn)及其他基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)為底層投資標(biāo)的的私募股權(quán)基金在中基協(xié)處均備案在股權(quán)基金項(xiàng)下，《指引》的出臺(tái)意味著未來該類基金都將命名為“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”。除此之外，股債比從原先的8:2優(yōu)化至滿足一定條件下的由基金合同自主約定、基金總資產(chǎn)/基金凈資產(chǎn)的比值也由原先“資管新規(guī)”中的140%提升至200%，基金運(yùn)作靈活度大幅提升，參與保交樓及不良資產(chǎn)處置等債權(quán)債務(wù)關(guān)系相對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目手段更為豐富，市場流動(dòng)性注入獲《指引》保駕護(hù)航。
　　聯(lián)動(dòng)公募REITs，不動(dòng)產(chǎn)金融閉環(huán)漸完善。此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍還包括保障性住房、市場化租賃住房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，與公募REITs當(dāng)前試點(diǎn)行業(yè)高度重合，可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)私募基金類似于私募REITs基金或Pre-REITs基金。未來資產(chǎn)有望借助不動(dòng)產(chǎn)私募基金進(jìn)行合規(guī)性梳理及運(yùn)營培育，不僅可以持續(xù)為公募REITs注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)也有助于市場的規(guī)范健康發(fā)展，真正打通各市場參與方的“投融管退”閉環(huán)。
　　行業(yè)融資環(huán)境逐步改善階段，我們堅(jiān)定看好行業(yè)的信用修復(fù)和政策放松下的銷售復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)房企將脫穎而出。推薦A股：萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)，港股：中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、碧桂園。后疫情時(shí)代，商業(yè)及物管企業(yè)的盈利和估值有望修復(fù)，推薦A股：新城控股，港股：龍湖集團(tuán)、華潤置地、華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云。我們也看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策試點(diǎn)效果不及預(yù)期、項(xiàng)目落地情況不及預(yù)期、疫情超預(yù)期影響地產(chǎn)經(jīng)營
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1. 《指引》對(duì)于基金管理人資質(zhì)提出了較高要求，如自管理人登記以來累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣等，在試點(diǎn)階段符合不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金備案要求的管理人數(shù)量較少，試點(diǎn)效果不及預(yù)期；
　　2.符合《指引》要求的存量住宅項(xiàng)目往往涉及較為復(fù)雜的債權(quán)及債務(wù)關(guān)系，在實(shí)操層面收購難度較大，項(xiàng)目落地?cái)?shù)量不及預(yù)期；
　　3.疫情超預(yù)期影響地產(chǎn)銷售：2022年疫情反復(fù)及相應(yīng)管控措施對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售與房企經(jīng)營造成較大影響，若后續(xù)疫情反復(fù)，則可能會(huì)影響未來的地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。