>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)對《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》的點評：穩(wěn)步推進房地產(chǎn)公募REITs，支持住房租賃市場發(fā)展-230225
| 上傳日期： |
2023/2/26 |
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| 320KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：央行、銀保監(jiān)會起草《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》
2月24日，為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，央行、銀保監(jiān)會起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（下文簡稱《意見》）。
點評：支持培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行；穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作，引導(dǎo)社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域
1）《意見》圍繞支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向、支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展、建立健全住房租賃金融支持體系、加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬租賃市場多元化投融資渠道等方向提出17條意見。
我國在長期堅持“房住不炒”主基調(diào)下，“租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場”已成為當前建設(shè)房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容。此次《意見》就我國住房租賃市場建設(shè)進一步明確具體發(fā)展方向及加大金融支持力度，有利于切實緩解大城市住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題，提升核心城市對高層次人才的吸引力，進而釋放消費潛力，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
2）值得注意的是，《意見》在“拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道”方面提及穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金在住房租賃領(lǐng)域的試點工作，包括優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。
我們認為隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進入新階段，構(gòu)建“存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”成為大勢所趨，多渠道盤活存量資產(chǎn)對合理擴大有效投資以及降低行業(yè)債務(wù)風(fēng)險等具有重要意義。同時，我們在前期報告中提出：REITs發(fā)行將豐富租賃企業(yè)以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，使公司融資方式及平臺多元化，并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。如該渠道使用持續(xù)提升，將有效助力租賃企業(yè)盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，進一步增強公司的滾動投資能力，提升長期經(jīng)營表現(xiàn)。詳見20221208《REITs試點范圍進一步擴大，打開商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs空間——對公募REITs政策的點評》。
截至2月24日，我國已上市公募REITs產(chǎn)品增至25只，總市值近900億元，整體較首發(fā)上漲約17.1%。其中，住房租賃領(lǐng)域已上市REITs產(chǎn)品共四只，均具備較好產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力；四只REITs合計募集資金約50億元，二級市場錄得平均漲幅14.9%(截至2月24日)，為后續(xù)公募REITs在住房租賃資產(chǎn)上撬動投資價值做出示范作用。
投資建議：我國公募REITs已正式啟航，利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運營升維轉(zhuǎn)型，進而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價。預(yù)期在政策較大支持力度下，后續(xù)REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速；同時考慮到公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動投資價值的空間，預(yù)期后續(xù)REITs試點范圍在房地產(chǎn)企業(yè)長租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域的試點將加速研究推出。關(guān)注REITs發(fā)展對存量運營板塊的估值重塑作用，建議關(guān)注存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人（管理人）主體優(yōu)質(zhì)可靠的標的。建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)、中國金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、上海臨港。
風(fēng)險分析：政策推進不及預(yù)期風(fēng)險，租賃住房經(jīng)營風(fēng)險，終止上市風(fēng)險等。
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